Por segregar una vivienda nos referimos, técnicamente, a la acción de dividir en dos o más parte dicho inmueble. En España, esta actuación es completamente legal siempre que cumpla las normas de propiedad horizontal y la legislación municipal. Es decir, tanto la vivienda matriz inicial, como las segregadas deben acogerse a la legalidad urbanística vigente en ese momento.

En este aspecto la Ley de Propiedad Horizontal indica que los pisos pueden ser objeto de una división mediante la reducción y segregación en dos o más menores, o bien mediante la ampliación a través de la agregación de alguno colindante. Pero al afectar a las particiones y reparto comunitario, de acuerdo con el artículo 8 de dicha Ley, el interesado debe requerir la aprobación de la Junta de la Comunidad de Propietarios. Sin embargo, los restantes propietarios, si se oponen a la segregación o modificación no tienen por qué alegar razones para ello.

Además de la aprobación de los restantes propietarios, el interesado en la segregación debe tener en cuenta que, una vez, modificadas las viviendas, éstas deben cumplir y tener la cédula de habitabilidad, la cual debe tramitarse en el ayuntamiento de la localidad. Por otro lado, deberá contar con licencia de obra mayor y con un proyecto legalmente realizado y ejecutado por un profesional.

Pero, ¿cuáles pueden ser los motivos por lo que nos sea rentable segregar un piso, teniendo en cuenta los gastos que nos conllevará esta actuación? los casos más habituales es en los casos de herencias, cuando hay que donarlo para varios familiares, o últimamente para afrontar los elevados gastos que suponen las grandes viviendas, y las hipotecas con altas cuotas, pues de este modo se reducen, o bien porque actualmente es más sencillo vender dos pisos pequeños que uno grande. No obstante, hay que saber valorar y contrapesar los pros y contras de esta operación, haciendo una valoración económica muy estricta de los gastos y los ingresos que nos supondrá esta segregación.

1. #1 sebastian  noviembre 18, 2008

   Escribe aquí tu comentario.una segregacion de un solar en dos ,uno grande y otro pequeño. quiero vender el pequeño, tengo licencia del ayuntamiento concedida, y ahora tengo un comprador, que gastos tengo que pagar, tengo que pagar el notario o lo paga el comprador, yo previamente he pagado el proyecto y la tasa de la licencia del ayuntamiento que como he explicado me han concedido

2. #2 arancha  abril 21, 2009

   Hola, estaria muy interesada en saber el precio, la tasa, o el porcentaje q hay que pagar por hacer la segregacion de una vivienda. En mi caso es en una localidad pequeña de caceres, y necesito la segregacion para poder escriturar la casa a mi nombre, es una casa nueva que levantaron mis padres hace seis años, en la parte de abajo se hizo casa y la de arriba la dejaron sin terminar (diafano)ahora yo e echo obras y son dos casas totalmente independientes con diferentes puertas a la calle, pero mis padres lo tienen todo escriturado como una sola casa y yo quiero que cada casa tenga sus escrituras, he leido arriba que es imprescindible la cedula de habitabilidad, el proyecto y la licencia de obra, yo ya tengo las tres cosas,cuanto me podria costar la segregacion de viviendas para poder despues escriturar la casa a mi nombre? Espero respuesta.

   Muchas gracias,Arancha.

3. #3 carlos  agosto 31, 2009

   Necesito saber si segregado la casa puedo solucionar el exceso de volumenes que no me permiten legalizar una parte de la casa.

4. #4 Gustavo  octubre 18, 2009

   Hola tengo pensado comprar una casa a medias con un amigo para posteriormente segregarla y que cada uno tenga su vivienda propia. Mi pregunta tambien va referida a los gastos que puede generar esta segregación, teniendo en cuenta que ya tengo un proyecto.
   Tambien tengo una duda que no me ha quedado claro en el apartado de las juntas vecinales y es que cuanta mayoría seria necesaria para que la comunidad aceptara la segregación. Gracias.

5. #5 Javier  octubre 26, 2009

   ¿Es necesaria la aprobación por unanimidad de la Comunidad de Propietarios para segegar una vivienda, o solamente de un porcentaje determinado de los mismos?

6. #6 Lourdes  diciembre 1, 2009

   Vivo en una comunidad de vecinos con varios portales y servicio de seguridad y piscina. Un ala entera de estos portales pertenece a un solo propietario, en total tiene 5 pisos de 3 y 4 dormitorios cada uno. Este propietario ha realizado unas obras en cada uno de estos pisos dotando a los de tres dormitorios de tres baños y tres cocinas, y a los de 4 dormitorios de 4 baños y 4 cocinas cada uno de ellos. De esta manera alquila por separado esta especie de estudios con cocina y baño, esto significa que en cada piso ha dado lugar a tres o cuatro estudios. La puerta de entrada es común y luego el recibidor con tres o cuatro puertas con su propia cerradura, con lo que a simple vista parace un piso normal

   El alquiler lo realiza por días, semanas o meses, sin contrato, con lo cual parece una pensión y el trasiego de personas es impresionante. Cada piso es alquilado a 3 ó 4 familias.

   La situación todavía es más complicada porque yo como vecina he querido que este tema se tratara en las reuniones de vecinos, ya que considero que no son unas obras legales ni un uso adecuado de las viviendas, y cual es mi sorpresa que los miembros de la Junta (presidente, vicepresidente, vocales de portales) casi todos aparcan de manera gratuita en las plazas de garaje del vecino infractor y la respuesta que me dan es “¿puedes demostrarlo?” o “cada uno en su casa hace lo que quiere” o “ese es un problema personal vuestro, denúncialo por tu cuenta”. Intentan eludir el tema y no enfrentar esta situación ya que tienen interés en llevarse bien con el vecino infractor porque sacan un beneficio.

   El administrador permanece impasible ante esta realidad y no plantea, ni resuelve, ni informa de si esto es o no legal o de si la Comunidad de Vecinos está obligada a tomar medidas contra este propietario.

   Mi pregunta es: ¿Esto es legal?, ¿Qué puedo hacer?
   Yo creo que una “segregación de viviendas” así no puede estar amparada por la ley. Yo me compré un piso en una urbanización de viviendas de 3 y 4 dormitorios, no en un bloque de apartamentos/estudios de alquiler por días o semanas. Así figura la división horizontal y se concedieron las licencias y cédulas en urbanismo para pisos de 3 y 4 dormitorios.

7. #7 Jose Mª  enero 29, 2010

   Lurdes

   Yo lo que haría de ti es, primero pedir los estatutos de la propiedad horizontal.

   segundo ir al catastro haber como estan estructuradas esas fincas y en función de eso denunciarlo.

   Además para realizar obras en el interior de una vivienda y más como las describes tú, se necesita un permiso de obras.

8. #8 Albano  febrero 4, 2010

   Buenos días!

   Quería hacer una consulta. Con motivo de la compra de un piso, del cual ya he firmado el contrato de arras, quería saber si se puede segregar, ya que la promotora nos lo vende a mi y a otro propietario de manera conjunta y nos dice que la segregación se hará en el momento de escriturar.

   La vivienda esta en la calle Jardin de San Federico, 9 semisotano Dcha más patio que aparece registrada en el Registro de la Propiedad nº 23 de MAdrid, como Finca nº 17.806.

   Un saludo y muchas gracias. albanolopez@yahoo.es

9. #9 jose  febrero 16, 2010

   hola,mi suegra me da el bajo de su vivienda para que nos hagamos mi novia y yo nuestra propia vivienda,el bajo esta a pie de calle,su uso hoy en dia es de cochera y almacen,asi es como aparece en su escritura.queremos saber los pasos a seguir para poder separar la vivienda de la de mi suegra,osea nuestra propia escritura.tambien queremos saber que nos hace falta para hacer las obras.ya que en principio seria meterle luz,agua y levantar tabiques solamente,pero no sabemos que papeles,permisos hacen falta ni donde dirigirnos.
   un saludo y gracias.

10. #10 carlos  octubre 13, 2010

    hola, yo querría saber si en el caso de segregación de una vivienda, las resultantes se considerarían como 1ª entrega a efectos fiscales.

    un saludo

    carlos

11. #11 maria  noviembre 2, 2010

    hola me gustaria saber quien corre con los gastos de una segregacion de una casa que compramos el anterior dueño que vende o yo que compro. gracias

12. #12 Pedro  noviembre 5, 2010

    De acuerdo con el artº 8 de la LPH se podrá segregar un piso en dos, pero requerirá el consentimiento de los titulares afectados (se supone que si es un titular y el lo promueve está de acuerdo) y la aprobación de la junta de propietarios.

    ¿En que procentaje se debe producir esta aprobación? y ¿solo de los asistentes y sus representados?

    Muchas gracias.

    Pedro

13. #13 montserrat  enero 31, 2011

    hola soy una mujer que compro un piso en alcobendas madrid.después de comprarlo me dijeron que uno de las habitaciones no podía usarla porque estaba segregada.lo denuncie y lo perdí después de que la señora propietaria lo usa como bodega,luego como tienda,luego como pensión y a hora en la actualidad esta como vivienda.no paga hacienda ,ni esta registrado en ningún sitio como nada ni siquiera en el propio ayuntamiento.alguien me puede decir que es lo que puedo hacer para que esa mujer ponga todo en regla y pagué como todo el mundo por algo que supuesta mente es de ella?
    no tiene ni célula de habitabilidad,ni sale en los planos la dichosa segregacion.gracias

14. #14 Maria  abril 9, 2011

    Me gustaria por favor que me aconsejarán que debo de hacer,me encuentro en una situación inesperada,llevo más de 30 años divorciada ,y en el convenio regulador ,se firmo que no teniamos biens,pero cual es mi sorpresa que me llaman d ela Notaria ,para que firme pues mi ex ,quiere vender , compro una vivienda estando casado conmigo y yo sin saberlo,me engaño a mi,y luego en el divorcio,ahora yo ,no quiero firmar y el no puede vender,pero la cosa no acaba aqui,resulta que el hizo su vida como yo,pero su segunda mujer sale inscrita en el registro igual que yo,tengo que darle una cuarta parte,segun tengo entendido ellos hipotecaron esa vivienda…,¿no hacia falta mi firma? para que ellos hipotecaran? he sido engañada todos estos años,aparte ,ha explotado esa vivienda en alquiler junto con su mujer ya ahora separados………..me gustaria que me ayudarán en esta duda y cual es mi derecho,pues yo nunca he podido difrutar de esa vivienda que en las escrituras aparesco como prpietaria con pleno dominio,muchas gracias.

15. #15 adriana  septiembre 5, 2011

    Buenas, estoy bastante liada con un tema de segregar parking y trastero, me podria alguien ayudar?, gracias de antemano

16. #16 adriana  septiembre 5, 2011

    se me olvidaba, lo que quiero realmente es saber el precio de lo que me costaria en notaria, gracias y disculpas.

17. #17 Francisco  enero 26, 2012

    Tengo un problema que no se que hacer.
    Me he comprado un piso de 40m2 y resulta que al pagar la cuota de comunidad, pago mas que ninguno de los otros pisos del mismo tamaño y mas que los mas grandes.
    He pedido la escritura de division horizontal y efectivamente me estan aplicando el coeficiente que pone, pero como es posible que participe en un 4,08% y el resto de pisos oscilan entre el 2 y el 3.
    Que puedo hacer?

    Gracias