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Juanjo Bueno y Patricia Briones
A través de este blog, tanto mi compañera, la abogada Patricia Briones como el que suscribe, Juanjo Bueno, en calidad de periodista especializado en el sector inmobiliario, trataremos de acercar los temas más interesantes que afectan al funcionamiento de las comunidades, siempre siguiendo la actualidad del día. Sobre CAF Madrid Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid, institución que vela por la defensa de sus más de 3.600 colegiados, y por la protección de los consumidores y usuarios de viviendas.
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¿Quién debe costear el mantenimiento de una terraza de titularidad privada?

terrazas

Cuando las lluvias hacen su aparición también dejan tras de sí un importante problema de humedades, presente principalmente en las terrazas o patios que hacen de cubiertas del edificio. Prever este contratiempo solo es posible con un mantenimiento regular, que no siempre se hace.

Óscar tiene en su vivienda filtraciones que proceden de una deficiente conservación de la terraza a nivel que tiene el piso superior. Requerido al propietario el arreglo de los daños ocasionados, dado que dicha terraza (como la suya) figura en la escritura de división horizontal como de titularidad privada, éste le ha dicho que quien debe asumir los costes es la propia comunidad de vecinos. ¿Es eso verdad?, nos pregunta Óscar.

Si acudimos al Código Civil, el artículo 396 dice que las terrazas tienen la consideración de elementos comunes del edificio así como los elementos estructurales, dentro de los cuales, se encuentran incluidos la capa de impermeabilización o tela asfáltica. Estas terrazas a nivel no dejan de ser comunes por el hecho de que un propietario, dada la ubicación de su vivienda, tenga atribuido su uso privativo e incluso aparezca este elemento como titularidad privada.

Por lo tanto, el mantenimiento ordinario de la terraza-cubierta o de la terraza a nivel le corresponde al propietario que hace uso de la misma, dentro del cual, se encuentra incluido el mantenimiento y conservación del pavimento, del sumidero, limpieza y eliminación de restos vegetales, etc., por lo que cuando hay daños por ausencia o dejación de este mantenimiento le corresponde asumir su reparación al propietario que tenga asignado el uso privativo de la terraza o incluso su titularidad.

Cuando los daños tienen su origen en un problema en la capa de impermeabilización o tela asfáltica le corresponderá la reparación a la comunidad como obras de conservación y mantenimiento del edificio tal y como establece el artículo 10.1.a de la Ley de Propiedad Horizontal. Para demostrar que así es, debe encargarse un informe técnico.

En resumen, pueden darse tres supuestos determinados por un informe técnico:

1. La humedad sea originada por un incorrecto mantenimiento del suelo o un mal uso de dicha terraza por parte del propietario: debe sufragar la reparación el propietario.

2. La humedad sea originada únicamente por un defecto en la capa de impermeabilización o tela asfáltica: dado el carácter de elemento estructural y, por lo tanto, común, debe sufragar la reparación la comunidad como obra necesaria de conservación y mantenimiento del edificio.

3. La humedad es originada por ambas causas, es decir, incorrecto mantenimiento del propietario y el deterioro propio de la capa generalmente por el paso de los años: en estos casos, suele repartirse los gastos de reparación al 50% o lo que acuerden las partes.

En consecuencia, el propietario que dada la ubicación de su vivienda tiene atribuido el uso privativo de la cubierta, deberá sufragar los gastos derivados de su mantenimiento ordinario pero no de los derivados de la reparación de la asfáltica al ser elementos de carácter estructural, salvo que en los estatutos o normas contenidas en la División Horizontal se establezca que la reparación de la impermeabilización le corresponde a los propietarios que tienen asignado el uso privativo de la cubierta.

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  1. Pingback: ¿Quién debe costear el mantenimiento de una terraza de titularidad privada? | dAT

  2. #1 Jesús  enero 8, 2014

    En el edificio que yo vivo,se compone de nueve plantas,y todas ellas tienen terrazas a su piso-planta,y la 9ª a más tiene encima la TERRAZA-Cubierta. como privada.
    Según la división horizontal ,Todas deben ser mantenidas y reparadas por cada propietario.
    En éste caso yo soy el propietario del piso 9º,y me viene como anexo la TERRAZA-CUBIERTA, que está encima,siendo nivel 10º con acceso independiente de vivienda,con esa obligación de mantener y reparar,pero no menciona el aislamiento antihumedades. tela asfaltica etc..tampoco tengo ningún coeficiente de propiedad del tanto por ciento,a más que los demás vecinos.

  3. #2 Pisos barcelona  marzo 11, 2014

    Bueno depende mucho de los acuerdos internos que hayan

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