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Juanjo Bueno y Patricia Briones
A través de este blog, tanto mi compañera, la abogada Patricia Briones como el que suscribe, Juanjo Bueno, en calidad de periodista especializado en el sector inmobiliario, trataremos de acercar los temas más interesantes que afectan al funcionamiento de las comunidades, siempre siguiendo la actualidad del día. Sobre CAF Madrid Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid, institución que vela por la defensa de sus más de 3.600 colegiados, y por la protección de los consumidores y usuarios de viviendas.
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Comunidad de vecinos

Patio común de uso privativo: ¿conflicto de intereses?

La realización de obras no consentidas por parte de propietarios que disfrutan de forma exclusiva el destino de un elemento común del edificio (principalmente terrazas, patios interiores, etc.) es una de los problemáticas más comunes en una comunidad de propietarios.

A este respecto, nos han llegado un par de consultas cuyas respuestas pueden ser introductorias para el desarrollo de este post.

Maria José sufre desde hace años la apropiación indebida de una parte del inmueble donde reside, ubicado en Pamplona. “Mi vecino del primer piso tiene derecho a uso y disfrute de una terraza exterior, propiedad de la comunidad. En un tiempo inferior a 10 años, y aprovechando un tejado de uralita que techa la salida a la terraza, ha decidido por cuenta propia sustituirlo por otro de hormigón, siempre apoyándose en la fachada del edificio. Además, en agosto pasado, añadió a esta obra la ampliación de su cocina apropiándose para ello de terreno de la terraza. Como propietaria del piso 2º, justo encima del suyo, y teniendo en cuenta que se trata de un patio exterior donde están situados los tendederos, la realización de estas obras no me permiten tender. ¿Me podrían indicar que se puede hacer en este momento para recuperar esa zona de la comunidad?”, pregunta María José.

La siguiente consulta, bastante ilustrativa, tiene como protagonista a Alberto, que es propietario de un bajo común de uso privativo. Nos pregunta lo siguiente: “tengo instalada una pérgola de madera desmontable, no anclada al suelo, y hay un vecino que solicita que la retire porque incumple la ley y facilita que los ladrones puedan subir a su casa, ¿quisiera saber si la tengo que quitar?”.

Como comentábamos más arriba, la apropiación de terreno comunitario o realización de obras no consentidas en elementos comunes están a la orden del día en las comunidades de vecinos.

En el primer caso, Maria José puede estar tranquila pues aunque su vecino, dada la ubicación de su vivienda,  tenga atribuido el uso de la terraza, esta sigue manteniendo su carácter de elemento común del edificio. Por ello, el propietario beneficiario tendría que haber solicitado el previo consentimiento de la unanimidad de los propietarios para ejecutar las obras de cerramiento y ampliación de la cocina, ya que alteran la configuración originaria del inmueble. En este caso, la comunidad, a petición de Maria José, como parte afectada, puede optar por apercibir al propietario de su obligación de reponer las cosas a su estado originario (que es lo más recomendable) o, en su defecto, reclamárselo vía judicial.

Si la comunidad opta por seguir el procedimiento judicial, deberá adoptar un acuerdo al efecto por mayoría simple. Como regla general, el plazo para que la comunidad reclame judicialmente al propietario es de 15 años, que es el plazo general de prescripción de las acciones personales. No obstante, debemos manifestar que la nueva doctrina jurisprudencial se inclina por aminorar el plazo de los 15 años atendiendo a las circunstancias de cada caso y valorando especialmente si hubo aceptación tácita de la comunidad que, conociendo las obras, no hizo nada durante un período largo de tiempo, o si existe un consentimiento anterior otorgado a otro propietario en iguales circunstancias que pudiera ser constitutivo de un agravio comparativo.

Alberto también es beneficiario de un patio común de uso exclusivo. En este caso, el elemento de la discordia no es un cerramiento o ampliación de la cocina, sino la instalación de una pérgola desmontable. A pesar de que en ocasiones los Tribunales se han mostrado más flexibles en este sentido, la verdad es que no existe una jurisprudencia unánime al respecto. Entran en juego muchos factores a tener en cuenta. La decisión dependerá del material, tipo de sujeción e incluso elementos en que se sustente la pérgola.

En términos generales, la utilización privativa de un elemento común conlleva unos derechos de disfrute pero también unas obligaciones. Entre ellas, es responsabilidad del propietario mantener en buen estado de conservación la terraza o el patio común, pues cualquier desperfecto al mal uso puede llevar a que los costes de la reparación sean sufragados por el beneficiario. En cambio, las cuestiones de tipo estructural son responsabilidad de la comunidad. Asimismo, el propietario no puede perjudicar el interés de la comunidad, ni impedir a los demás propietarios la servidumbre de paso cuando sea procedente (por ejemplo, el paso de materiales necesarios destinados a obras de conservación del edificio).

Foto: jlmaral vía Flickr

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Mename
  1. #1 Antonia  diciembre 19, 2010

    Soy la Presidenta de una Comunidad,y mi preguntas es la siguiente: Nos van a poner una publicidad en un costado de la finca,eso nos aportara beneficios pero tengoo una duda,tengo que compartir esos beneficios con los locales comerciales? pues ellos tienen un porcentaje, si en la reunion decidimos que ese beneficio sea para mejorar las istalaciones,por ejemplo, aun asi les debemos de abonar la parte correspondiente?

  2. #2 felix montoya  febrero 26, 2011

    En mi comunidad han sustituido de encendido de escalera, que era el típico a base de ´pulsadores por un sistema de sensores de acceso, la distancia que existe desde el pulsador de escalera a ala puerta de la vivienda del vecino presidente es de un metro, de dicho pulsador a l acceso de mi vivienda hay 1’70 metros y del pulsador a la puerta del ascensor 10 cm, siendo la superficie total del rellano de 3’70 m2. ¿Debo de contribuir al pago de dicha modificación cuando considero que el servicio lo tenía en condiciones y esto no deja de ser más que un capricho?

  3. #3 Raul  agosto 25, 2011

    Soy Propietario de un 5º piso, con una terraza en la que tengo varias plantas. Al regarlas, suele caer un poco de agua por la canal que posee mi patio, la cual desemboca en el sumidero de una terraza común de uso privativo. El propietario de ésta me ha instado a que me abstenga de dicha actividad. ¿no puedo caer agua por mi canal, por ir a para a una zona común de usos privativo?

    Muchas Gracias

  4. #4 Luz Marina  septiembre 18, 2012

    Querría realizar una pregunta concreta: unos nuevos propietarios que se están instalando en una finca de 7 vecinos, han ampliado las obras que ya había en un patio comunitario. Se han construído: además de la casa al final del patio comunitario, se han construído una chimenea, un servircio y otra ventana, además de las dos ventanas y una puerta que ya había. La obra anterior en el patio comunitario tenía ya más de 15 años de construcción, ¿cómo contempla la ley la posibilidad de realizar más obra en este patio comunitario? Ningún vecino estamos de acuerdo con estas nuevas obras que podrían poner en peligro la seguridad en la estructura de la finca, ni por los olores y ruidos que nos van a perjudicar. NO han pedido permiso a ningún vecino ni al Presidente de escalerea.
    Por favor, rogaría una rápida respuesta para trasladarla al resto de vecinos.
    Atentamente. Luz
    luzmarina@ono.com

  5. #5 Monica bacca  marzo 3, 2013

    Desde hace ya 17 años vivo en un apto en un 5 piso que tiene una terraza zona comun de uso exclusivo ya q nadie mas puede ingresar a ella en diferentes asambleas se ha entregado pero nunca ha quedado claro la baranda y por ende la asamblea ahora se opone a cuLquier alteracion que se le efectue al muro y tambien Al uso que tengo ,
    Que puedo hacer . A QUE TENGO DERECHO.?

  6. #6 Verónica  octubre 7, 2013

    Hola !
    Vivo en un bajo sin jardín pero lindado hay un muro q por un lado empieza mi terraza de la cocina y por el otro lado es un patio de la comunidad q esta inutilizado y q ningún vecino tiene acceso,ya q en mi planta hay dos casas mas con sus respectivos patios.
    ¿Hay algunas neta de pedir permiso a la comunidad para poder acceder a ese patio? ¿Y de q manera podría hacer el acceso ya q la pared en la q acaba el patio es la misma en la cual empieza mi terraza de la cocina,pero justo hay se encuentra la caldera y la salida de los humos.
    Gracias

  7. #7 maria  enero 12, 2014

    tengo un bar con dos locales .el bar dispone de cuatro puertas dos de ellas dan ha un gran patio comunitario con salida ha la calle mi pregunta es¿yo puedo salir por el patio o abceder por la puerta del patio al bar los clientes no me dejan que pasen la gente por esa entrada”””? el patio ay cuatro puertas de locales nada mas

  8. #8 damian alvarez  enero 23, 2014

    Hola, una duda que tengo. Yo poseo una vivienda de planta baja, por un lado da a un patio comunitario(interior) que solo se puede aceder atravesando mi vivienda, he colocado una caseta que no molesta a nadie salvo a los vecinos de arriba que no les gusta sin mas, palabras testuales les ofende.Lo he consultado con el administrador y la tengo que quitar si un solo vecino protesta. En mi misma vivienda tengo una terraza de 40m que da a la piscina, mi pregunta es si yo podria poner esa caseta en la terraza grande, que es de uso y disfrute de la vivienda? Sin sujetarla al suelo claro. En las escrituras no me pone nada, solo que la terraza grande es de uso y disfrute de la vivienda.
    Gracias.

  9. #9 Mar  febrero 24, 2014

    Buenas tardes. Mi nombre es Mar
    El Presidente de la comunidad tiene en el patio una barca bastante deteriorada e incluso un par de ratas hemos visto.
    Es un patio interior en el cual no puedo dejar a mi hijo jugar ya que me da miedo.
    Aparte no para de quejarse ya que tiendo la ropa en la terraza y el alega n la orden del dia que tiendo en la fachada. Lo cual creo que no es lo mismo, la verdad que nos tiene un poco de …….
    El problema como comente antes es el Presidente y su hermana y vecina la tesorera.
    Alguien me puede informar por favor.
    Gracias.
    mar

  10. #10 cristina  septiembre 28, 2014

    tengo un patio que es elemento comunitario pero de uso privativo mio puedo en el realizar trabajos de carpinteria como hobby pequeños arreglos para mi casa utilizando las herramientas normales taladro, caladora, lijadora en horas normales

  11. #11 plar  octubre 21, 2014

    comunidad 6 vecinos los dos bajos se están apropiando de patio comunitario se basan en que se lo vendieron con derecho al patio los anteriores propietarios abrieron puerta donde solo había ventana colocando tejadillo plástico sim permiso ninguno en reunión se acordó cerrarla en caso de venta o alquiler, este actual propietario amenaza a la comunidad si le retiran tejadillo el otro tirara muro de patio y acristalara el enseñarles documento del catastro les da lo mismo siguen con sus obras, la comunidad totalmente dividida por culpa de un propietario comisionista, algún propietario me dan sus quejas como presidenta este año todos pagamos IBI por zonas comunes, en definitiva me veo sola y perjudicada por el gran ruido al chocar la lluvia con el tejadillo, uno de los bajos local comercial lo quiere hacer vivienda y venderlo con el mismo engaño que lo compro revalorizando por tres el valor en definitiva me veo sola para reclamar mi propiedad que la hemos mantenido solando el pavimento patio por 3 veces ya que el propietario comisionista se quejaba de humedad en garaje, de nuevo para obtener beneficio dice tener nuevas humedades, elgestor no hace caso a mis correos ¿Qué puedo hacer, que articulo de ley propiedad horizontal me ampara?

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