El gran público ve la realidad del mercado inmobiliario residencial día a día. En el último Salón Inmobiliario de Madrid, hemos podido comprobar cómo, al precio adecuado (menos 40%) y con la financiación necesaria, aparece de nuevo el comprador de viviendas.

El perfil del comprador es aquél que tiene un menor riesgo de desempleo y que cumple con unos requisitos mínimos en su capacidad de repago. Este ajuste, que se está produciendo en el residencial, no es tan claro en el mercado terciario.

El producto terciario no se ha ajustado ni en velocidad ni en profundidad como lo ha hecho el residencial. Además, para el terciario (hoteles, oficinas, centros comerciales), la financiación ha desaparecido, sólo es posible la subrogación.

Existe una gran distancia que separa las expectativas de rentabilidad de los inversores internacionales y las que los patrimonialistas españoles están dispuestos a realizar con sus activos inmobiliarios. Ahora, una nueva variable, las expectativas de renta, se une a la ecuación a la hora de valorar los inmuebles.

El diferencial entre los activos sin riesgo y las tasas exigidas por los inversores ha ido aumentando en los últimos meses, de manera que el descenso de los tipos no ha significado una reducción de las tasas. Actualmente, existen niveles de 200 a 250 puntos básicos por encima de la rentabilidad del bono a 10 años.

Este diferencial se justifica por el riesgo del inmobiliario frente a otros sectores, pero también por la prima de riesgo que España sufre respecto a otros de Europa. La percepción que se tiene de las expectativas negativas de la economía española en el extranjero trae como consecuencia que los inversores internacionales estén descontando los peores escenarios posibles.

Pero no debemos olvidar que, en una economía global, el dinero se dirige allí donde tiene mayores expectativas de retorno a un menor riesgo; no es que no estemos de moda, sino que hay mejores sitios para invertir que España porque allí el ajuste ya se ha producido.

Caer en una autarquía inmobiliaria sería un desastre para el sector. Hemos rozado el ser un mercado de primera categoría en Europa y cerrar ahora las puertas a la inversión extranjera sería un golpe del que tardaríamos muchos años en recuperarnos. De nuevo, aquéllos que necesitan liquidar sus activos deben ser realistas en su valoración y aprovechar el poco dinero disponible.
Actualmente, sólo los mejores activos en las mejoras zonas son susceptibles de ser analizados.

Hoy, los propietarios más conscientes de la realidad están cerrando sus operaciones a valores de 2003 y esto claramente es un indicador avanzado para aquellos inversores que vean la oportunidad a largo plazo.
Fuente: expansión.com