Por Juanjo Bueno y Patricia Briones.

Cuando en las reuniones de vecinos se plantea la manera de afrontar el coste de una reparación, siempre pensamos en las temidas derramas y, por ende, en nuestros bolsillos. Pero en pocas ocasiones se recurre al fondo de reserva de la comunidad. ¿Por qué? ¿En qué consiste este fondo?

Un lector del blog nos comenta lo siguiente: “El administrador de mi finca dice que el fondo de reserva que tiene la comunidad es obligatorio, ¿es eso verdad? Y en caso afirmativo, ¿a qué fines tiene que ir destinado?”

El fondo de reserva (previsto en la Ley de Propiedad Horizontal -LPH-) tiene por finalidad que la comunidad de propietarios disponga de recursos económicos con los que poder hacer frente a las obras de conservación y reparación de la finca, tanto de naturaleza ordinaria (mantenimiento de antenas, limpieza de garaje, desinfección de jardines…) como extraordinaria (reparación de tejado o fachada, sustitución de cuadros de luz, etc.). No es posible destinar esta provisión de fondos a atender otros gastos distintos a los anteriormente comentados, como por ejemplo situaciones de ausencia de liquidez por impago de las cuotas de determinados propietarios. Pero la comunidad sí podrá contratar, con cargo a este fondo, un seguro que cubra el mantenimiento del inmueble o posibles daños causados en sus elementos comunes.

En base a la obligación legal que tiene toda comunidad de realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, el fondo de reserva estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5% del presupuesto ordinario de cada año. Sólo para comunidades de reciente constitución, el fondo podrá ser del 2,5% del presupuesto ordinario, cuantía que se elevará al 5% en el ejercicio inmediatamente posterior. No obstante, la Ley no impide que este fondo pueda ser superior al porcentaje señalado. También es importante decir que la obligación del fondo de reserva no será de aplicación para las mancomunidades, salvo que haya un acuerdo en junta que así lo determine.

Pero, ¿cuál es el criterio para fijar la cuantía de la aportación de los distintos propietarios al fondo de reserva? La LPH únicamente establece que cada propietario deberá contribuir con arreglo a su respectiva cuota de participación y no menciona para nada la posibilidad de adoptar otro mecanismo de aportación.

Asimismo, puede darse el caso de comunidades que no hayan constituido el mencionado fondo de reserva. Sin embargo, las consecuencias de no cumplir con esta obligación, contrariamente a lo que se podría pensar, no están previstas en la Ley. Eso sí, de surgir la necesidad de realizar obras en la comunidad, los propietarios contrarios a la constitución de este fondo podrían ser demandados por daños y perjuicios como consecuencia de la falta de ejecución de esas obras a que están obligados por Ley.

Otra consideración a tener en cuenta es la titularidad del fondo de reserva. A todos los efectos, la Ley de Propiedad Horizontal declara expresamente que la titularidad corresponde a la comunidad. Así pues, en caso de que un propietario que ha vendido su vivienda o local reclame la devolución de la cuantía aportada al fondo –siempre y cuando todavía no haya sido utilizado para los fines impuestos-, la comunidad tendrá que oponerse taxativamente.

Sin embargo, la realidad económica actual es muy distinta a la de 1999, última reforma significativa operada en la LPH que introdujo este mecanismo del fondo de reserva. Ahora es muy poco probable que cualquier obra pueda sufragarse con el 5% del último presupuesto ordinario. En este sentido, es recomendable constituir un fondo por encima de lo previsto en la Ley.

1. #1 FRANCISCO  abril 15, 2011

   He leido el articulo y me parece muy claro.Pero yo tengo un problema que no me quieren solucionar. Resulta que tengo unas goteras y filtraciones del tejado de mi piso (4ª planta) a finales de diciembre de 2009.Lo comunico a la comunidad y me dicen que llamaran al seguro. El seguro viene al montón de dias (hasta despues de reyes no vienen y solo para ver). El seguro de mi vivienda dice que no les corresponde. Me dice el seguro de la comunidad que no lo tiene cubierto. La Administradora me dicen que lo trataran en la próxima reunión.En la reunion dicen que como van a dar dinero para arreglar unos defectos de construccion, el tejado se arreglaran cuando venga ese dinero, ya que hay una sentencia a favor de la comunidad.
   Ese año todo el invierno lloviendo y la primavera. Yo entre tanto llamo a un albañil y me arregla unas grietas y la parte del tejado que no tenia ni cemento.
   Cuando llega la primavera (mayo 2010 mando a la administradora un burofax para que me lo arregle y me contesta diciendo que no lo pueden arreglar y que me quede quieto.
   Yo mando a un albanil, a pintores y a unos carpinteros a que me lo arreglen todo. Le mando a la administradora copia de los presupuestos y es el dia de hoy que no me contesta. Ahora vengo como deudor porque no he pagado unas derramas de las lluvias referentes al ascensor que se inundó y no figura mi tema por ningún lado.
   ¿que hago?. Una opinion, consejo, por favor. No he querido demandar a la comunidad mediante juicio, pensando que se arreglaria, pero no se han puesto en contacto conmigo para nada y encima debo a la comunidad cuando me he gastado alrededor de 3000 euros.

2. #2 Concha  marzo 24, 2012

   ¿Es correcta la respuesta que he recibido de mi administrador ante mi pregunta sobre el fondo de reserva? A continuación la expongo.

   1.- El fondo de reserva que debemos constituir cada año, cuando elaboramos el presupuesto económico del próximo ejercicio, se refiere al remante o ahorro que debe sobrar en la finca al finalizar el año (Artº 9 LPH). La Ley fija que debe ser al menos del 5% calculado sobre el anterior presupuesto anual ordinario.

   2.- Esto quiere decir que cada año, cuando cerramos el ejercicio, debemos acabar con un saldo remanente o ahorro acumulado total de al menos el 5% sobre el presupuesto ordinario de gastos.

   3.- Si al acabar el año resulta que tenemos ahorrado menos de ese 5%, deberemos calcular la diferencia aumentando el nuevo presupuesto. Si, por el contrario, acabamos el año con un remanente superior a ese 5% establecido como mínimo, no estaríamos obligados a crear un nuevo fondo de reserva, puesto que ya lo tenemos.

   Quedo a la espera de sus noticias.

   Cordial saludo.