Al menos uno de cada cien arrendamientos es denunciado por impago

En 2001 se celebraron en España más de 22.000 juicios por desahucios. Si cotejamos este dato con los Censos de Población y Viviendas, que indican que el 12% de los 14,3 millones de hogares españoles está ocupado en régimen de alquiler, podemos deducir que al menos uno de cada cien arrendamientos acaba en los juzgados por falta de pago. El perfil de las personas desahuciadas es desigual: no siempre se trata de inquilinos con pocos recursos económicos.

¿Quién vive de alquiler?

De los 20,8 millones de casas que existen España 14,2 millones son consideradas viviendas principales, algo más de millón y medio se encuentran alquiladas y cerca de tres millones están vacías (el 14%), según los Censos de Población y Viviendas 2001 elaborados por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Los propietarios siguen siendo reticentes a alquilar pisos y locales comerciales; exigen garantías de seguridad y de cobro a la hora de arrendar sus inmuebles. Y es que, volviendo a las estadísticas, esta vez judiciales, en 2001 tuvieron lugar en nuestro país 22.642 procesos para reclamar las rentas pendientes y para el desalojo de los inquilinos. Esta cifra viene a ser la mitad que la de los años precedentes. Aun así, en una década el porcentaje de hogares en alquiler ha descendido del 15% de 1991 al 12% de 2001. Bien es cierto que en ello ha tenido mucho que ver también el acusado descenso de los tipos de interés, que ha facilitado en buena parte la compra de pisos y lonjas.

La recién reformada nueva Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) es la norma con la que se regulan los procesos civiles, entre los que se encuentran los impagos de alquileres. La ley vigente desde 1881 hasta enero de 2001 determinaba que para reclamar el pago había que acudir siempre a un juicio escrito cuya resolución generalmente se dilataba mucho en el tiempo. Hoy, la LEC pretende un juicio verbal rápido y sencillo. Además, según el Ministerio de Justicia “se mantiene para los casos de desahucio un proceso verbal, ágil y expeditivo”.

Con todo, y pese a los incentivos fiscales anunciados por el Gobierno, los propietarios no se animan a arrendar sus pisos deshabitados. Además, el mercado del alquiler tiene otro lastre: el fuerte sentimiento de necesidad de poseer la vivienda que se habita, algo tan común y arraigado en nuestro país.

Motivos de desahucio

La relación entre propietarios e inquilinos no siempre es la más óptima. Puede ocurrir que una de las dos partes incumpla unas condiciones que no siempre se detallan con rigor en los contratos suscritos. El casero siempre teme que le dejen de pagar y que incluso le puedan deteriorar la vivienda. Podrá interponer una demanda para rescindir el contrato y exigir el desalojo, tal y como contempla la Ley 26/1994 de Arrendamientos Urbanos, en los siguientes casos:

- Al día siguiente de la falta de pago de la renta, fianza o cantidades asumidas por el inquilino. Es decir, si en el contrato se detalla que el pago se efectuará del 1 al 7 de cada mes, el día 8 el propietario puede emprender acciones legales.

- Si el arrendatario subarrienda o cede la vivienda a terceros sin el consentimiento del poseedor del inmueble.

- Cuando los inquilinos causen daños a la vivienda o realicen obras sin autorización del dueño.

- Si los moradores en régimen de alquiler llevan a cabo en la vivienda actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilegales.

- Si el inquilino destina a otros usos la vivienda en lugar de ser su residencia habitual.

En el proceso de redactar un contrato de alquiler, el dueño de la casa puede establecer los usos concretos de la vivienda que alquila y algunos requisitos que, si no se cumplen, le permitan anularlo. Entre ellos, puede exigir la no tenencia de animales. Pero en la práctica el impago es la razón fundamental de los desahucios y prácticamente la única, tal y como explica Josep Gascon i Calvet, letrado de la Cámara de la Propiedad Urbana (CPU) de Sabadell (Barcelona). “Normalmente, si los inquilinos viven con un perro, pero siguen pagando la renta, el propietario no tramita la denuncia, a pesar de que en el contrato consta esta prohibición; si subarriendan -tal y como hacen frecuentemente los inmigrantes- pero están al corriente del pago, tampoco, y si la comunidad de vecinos se queja de los inquilinos por actividades molestas, al final no se denuncia porque nadie quiere gastarse “ni cinco” en solucionarle el problema a un vecino en concreto”, explica.

En el peor de los casos, una vez que el propietario interponga una demanda de desahucio, se iniciará el trámite oficial que dará vía libre para desalojar a una persona. Siempre que la demanda se estime y se haga en el tiempo estipulado por la ley (no deberían pasar más de 50 días desde que se presenta la demanda hasta que se ejecuta el lanzamiento), el desahucio se llevará a cabo presentándose en el domicilio los miembros de la comisión judicial, compuesta por miembros del Juzgado de Instrucción y acompañada, si fuera necesario, de las fuerzas de seguridad competentes para efectuar la orden de desalojo forzoso. En este acto pueden estar presentes, si lo desean, representantes de ambas partes. Posteriormente se levantará acta del desalojo.

¿Quién deja de pagar?

La lista de personas que incumplen su parte del contrato en cuanto al abono de la cuota mensual de alquiler es variopinta “pero sorprendente”, según el abogado de la CPU de Sabadell. Los motivos de impago pueden ser uno de estos dos o ambos a la vez:

- El arrendatario se encuentra con un problema de falta de liquidez. Se llega a esta situación, en opinión de Luis Cortés, “porque mucha gente paga por un alquiler un volumen tan elevado de sus recursos que se queda sin capacidad de ahorro y en el momento que se produce un menoscabo o deterioro de su situación laboral es incapaz de afrontar los pagos”. Además, según Cortés, el precio de la vivienda en propiedad ha repercutido en el incremento de los alquileres, que han subido “muy por encima del IPC y, sobre todo, en mucha mayor proporción que los ingresos familiares”.

- El inquilino denota falta de voluntad de pago. La persona que ha alquilado el piso tiene dinero pero no quiere pagar el alquiler. Existen “auténticos profesionales” en esto, afirma el profesor Cortés. Gascon i Calvet asegura tener una lista privada de “caraduras” en la que se agolpan personas reincidentes en hasta diez ocasiones: “son inquilinos que han decidido vivir gratis aprovechándose de la lentitud de los juzgados y dejan de pagar ya desde el segundo o tercer mes”.

Antes de firmar

Gascon i Calvet afirma que hoy “nadie se queda en la calle”, que desde hace años no se producen esas dramáticas escenas en las que la policía echaba a la fuerza a una familia de su vivienda de alquiler. Existe una fecha de lanzamiento (último día que se concede al inquilino para habitar la vivienda) y, según este abogado, nadie espera hasta el final. “Se marchan antes y no lo notifican ni devuelven las llaves, pero primero se encargan de retrasar el proceso o de que se suspenda el juicio porque no han sido citados ‘en forma’, no abren la puerta para recoger personalmente la citación etc.” Gascon i Calvet asegura que incluso los servicios sociales de los ayuntamientos asesoran a quienes van a ser desahuciados para alargar su estancia en la vivienda.

En los casos que se complican, las “redes familiares y sociales son clave para evitar que la persona acabe sin techo”, recuerda Luis Cortés. De todas formas, es evidente que se hace necesario asegurar a los arrendadores sus derechos, y también a los arrendatarios. Para ello es importante formalizar bien los contratos. La ayuda de un asesor o la intermediación de una agencia pueden prevenir futuros problemas en los siguientes casos:

- Suscribir un contrato escrito.

- Indicar al propietario que exija ciertas garantías de pago como un aval bancario o un avalista personal con propiedades inmobiliarias en la misma ciudad, la nómina o una fotocopia del contrato de trabajo.

- Aconsejar al inquilino que solicite siempre el recibo de sus pagos o el resguardo del abono en la cuenta bancaria del arrendador.

- Incluir en el contrato, cuando se comparte piso, a todos los inquilinos, para poder reclamar a cualquiera si hubiera problemas.

- Notificar propietario e inquilino todos sus derechos y obligaciones en los supuestos previstos (venta del inmueble, continuidad del alquiler por parte de la pareja etc.).
Fuente: consumer.es

1. #1 Remeios Garcia  marzo 3, 2010

   Lo peor que hize fue alquilar mi casa a estrenar ,al primer inquilino llamado Ruben Fuentes Sanguino en la ciudad de caceres ,la deuda fue economica ,pero el daño real ,fue ver mi casa destrozada ,salieron ratas de la cantidad de basura y objetos.

2. #2 lmm  abril 13, 2010

   Yo alquile mi vivienda en Alcala de Henares, Avda Reyes Catolicos nº 19, a un inmigrante armenio, que no me paga desde Octbre de 2009, tengo un laudo de la C de Arbitraje a mi favor en Enero de 2010, estamos a ABril de 2010, el individuo no se va porque no le da la gana. Me debe cerca de 5.000 €, y según la ley tengo que esperar a finales de año, para que salga una sentencia, no se sabe favorable a quien, ya que algunos jueces no ejecutan los laudos arbitrales.

   Mientras que la ley ampara esto, ¿quien proteje a los arrendadores?

3. #3 javier  febrero 18, 2011

   Este Ruben Fuente Sanguino es un CARA DURA mire por donde lo mire.
   Y encima se rie de la gente que le debe dinero.

4. #4 paco  febrero 21, 2011

   pues he tenido un piso en alquiler a nombre de ruben fuentes y no he tenido ningun tipo de problema sino todo lo contrario me pagaba siempre antes del dia 5 de cada mes….la peña ya no sabe que inventarse, como coño va a tener ratas si tiene 3 hijos anda que….valla gentuza