El sistema de reparto de gastos en una comunidad de vecinos es una cuestión que no siempre es bien entendida por los propietarios. En propiedad horizontal, la contribución al mantenimiento del edificio y de sus instalaciones se hace siempre sobre la base del gasto ordinario, generalmente periódico, que es lo que finalmente determina la aportación que cada comunero debe realizar, a través de las cuotas comunitarias, al conjunto del inmueble.

Siempre es importante conocer cómo se calcula la cuota de participación en los gastos. Como norma general en el título constitutivo del edificio se fija la cuota asignada a cada piso. Para su fijación se toma como base la superficie útil del piso en relación con el total del inmueble, su situación y emplazamiento, así como el uso que presumiblemente se va a tener de los elementos comunes. Las escrituras de compraventa reflejan asimismo la superficie. Ahora bien, también podemos atender a un segundo criterio: un acuerdo al respecto adoptado en junta por el que se establezca la cuota a pagar por cada propietario.

Conozcamos el caso de esta semana. Carlos nos ha enviado una consulta en donde nos cuenta lo siguiente: “Según los estatutos de mi comunidad de vecinos, cada propietario paga una misma cuota con independencia de los metros cuadrados que tenga la vivienda. Mi vivienda tiene 60 metros cuadrados, mientras que las del ático el doble. Como comprenderá es injusto que ellos paguen igual que yo. ¿Qué puedo hacer para cambiar la situación? ¿Me pueden devolver el dinero si se demuestra que he pagado más que el resto?”.

La Ley de Propiedad Horizontal establece que es obligación del propietario contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Por lo tanto, el criterio de reparto de los gastos que por defecto establece la ley es la cuota de participación fijada en el título para cada finca registral independiente. Sin embargo, deja la puerta abierta para que se instauren otros sistemas de distribución de los gastos que no estén necesariamente basados en coeficientes de propiedad. Así, por ejemplo, nos encontramos con la peculiar situación de la comunidad de Carlos, que tiene un sistema basado en un reparto ajustado a partes iguales. Aunque existen otros casos que, aunque parezca imposibles, tienen en cuenta el número de elementos de radiador, metros cúbicos consumidos, etc.

Pero, ¿cómo podemos cambiar de un sistema a otro? ¿Cómo conseguir que una comunidad cuyo gasto se distribuye a partes iguales cambie a un reparto más equitativo según los coeficientes de propiedad? La solución la encontramos de nuevo en la Ley de Propiedad Horizontal. En principio, todo cambio debe ajustarse a lo regulado, y ello implica que en la mayoría de los casos, por no decir en todos, los distintos sistemas de distribución ya vengan determinados, en primer lugar por la ley, y en el resto de los casos, por los estatutos o por acuerdos válidamente adoptados.

Respondiendo a su consulta, si está dispuesto a proponer en junta cambiar el sistema de pago, el acuerdo deberá aprobarse por unanimidad de los propietarios, ya que supone una clara manifestación de la modificación del título o los estatutos comunitarios. Para ello, será necesario que esta propuesta constituya un punto del orden del día específico, y sea detallada de forma clara y expresa para evitar interpretaciones erróneas en el futuro. Es más, de adoptarse el acuerdo, es recomendable que se eleve a Escritura Pública y se inscriba en el Registro de la Propiedad ya que, en caso contrario, no será oponible a terceros adquirientes.

En referencia a la posibilidad de recuperar el dinero que nos plantea Carlos, no cabe esta opción, pues aunque durante estos años ha estado en contra de este sistema de distribución del gasto y así lo ha manifestado, desde el momento en que paga un recibo su acción es entendida como una aceptación tácita de dicho sistema.

También puede ocurrir que la comunidad de propietarios tenga diversos grupos de gastos, basado en un sistema mixto. Esto es, la contribución a los gastos se hace conforme a los coeficientes de propiedad, salvo, por ejemplo, la limpieza que se costea a partes iguales. Es una opción válida y sujeta a la ley, aunque no recomendable por los conflictos que con el tiempo pueden surgir entre los vecinos.

Para finalizar, aconsejamos que siempre se tenga en consideración lo previsto en la ley, pues cualquier otro sistema de distribución del gasto puede ser fácilmente impugnable en los juzgados.

Ilustración: “Enrique” (Guía sobre la LPH)

1. #1 MAGIN CASELLAS JIMENEZ  julio 5, 2011

   3 pisos 100 m2 con doble fachada cuota de participacion menor, pagan 30% menos de los gastos
   mi piso 93 m2 mitad fachada que los anteriores pago el 30% mas y aun tiene uno dde ellos una terraza privativa de 50 m2 saliendo de la cocina, mientras que la mia tengo que subir una escalera de la comunidad. es posible que se equivocaran al hacer el reparto de coeficientes.
   me pueden responder.
   gracias

2. #2 jose luis vega  diciembre 21, 2011

   he heredado un piso, en la cual somos 16 vecinos en la comunidad de ellos son 8 pisos pequeños y 8 grandes ,pagando todos la misma cuota de pago hay metodo legal para q se pague por metros ya q en una reunion se voto pero al no ser mayoria por q tenian los pisos mas grandes votaron en contra

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4. #3 loli  marzo 30, 2012

   buenas tarde agradesco por esta oportunidad , mi caso es el siguiente son arrendataria de un local, la dueña de este me ha hecho constar como propietaria en la administracion de esta comunidad sin mi consentimiento por lo cual pago todos los gastos ocasionados, obras en fin, mi cuitoa es de 35 euros mensuales, pero con bras extras sube a mas del 50% de lo fijado, esto es permitido por la ley, estoy en todo el derecho que ella me devuelva el dinero extra, los pagos de la comunidad son regulables cada año?. Anticipadamente les expreso mi agradecimiento por su ayuda.

5. #4 pedrp  mayo 9, 2012

   A Loli por su pregunta de 30 de Marzo 2012.
   primero.- Siempre, siempre, la obligación de pagar los gastos de comunidad es de la propietaria, no tuya. Otra cuestión es que en el contrato de arrendamiento pactárais que los gastos ordinarios de comunidad correrían de tu cuenta. Si es así, habras de añadir a la cuantía mensual de arrendamiento la del recibo ordinario de comunidad. Pero la que tiene la obligación de liquidarlo a la comunidad es ella, no tú.
   segundo.- Los recibos extraordinarios por obras, tanto de reparaciónes como de mejoras, los tiene que pagar la propietaria del local, no tú. Tu solo tendrías que pagar si hubiese algún déficit de gastos ordinarios (cosa dificil si el presupuesto es ajustado a los gastos normales anuales).
   ¡Cuidado! La propietaria es ella. Las responsabilidades con la comunidad son de ella, no tuyas. Solo paga el recibo ordinario de comunidad. Los extraordinarios que te los aclaren muy bien.

6. #5 pedro  mayo 9, 2012

   A Jose Luis Vega.
   La Ley dice que, cada departamento habra de pagar con arreglo al coeficiente de participación, o a lo especialmente establecido. Por lo tanto, solo habrás de ver la escritura de División Horizontal. Si todas las viviendas, tanto grandes como pequeñas, poseen el mismo coeficiente de participación, todos habreis de pagar por igual. Si no es así, para pagar a partes iguales habrá debido de haber algún acuerdo que lo sustente. Si el acuerdo está, pueden ocurrir dos cosas:
   1ª.- que este acuerdo de pagar a partes iguales haya sido inscrito en el registro de la propiedad (cosa que dudo), con lo cual, para modificarlo habra que acordarlo por unanimidad.
   2ª.- Que este acuerdo solo conste en el libro de actas. Para modificarlo solo habrá que acordarse por mayoría.

   Si no hay acuerdo reflejado en el libro de actas, sólo exige que los repartos se efectúen con arreglo a la Ley.