Estas son las preguntas que solemos hacernos sobre una comunidad de propietarios.

1. Cuando compro un piso, ¿tengo obligación de pagar los gastos de comunidad pendientes que haya dejado de pagar el que me lo vende?
En el momento de otorgar la escritura, el que vende el piso tiene obligación de aportar una certificación del Secretario y del Presidente de la Junta de propietarios en la que conste si el piso está al día en el pago de las cuotas o cuál es la cantidad que se adeuda. Sin esta certificación, el Notario no autorizará la escritura, salvo que el comprador libere al vendedor de esta obligación. Ni que decir tiene que esta liberación sólo es aconsejable en los casos en que se confíe en la palabra del vendedor.

2. ¿Qué ocurre si, a pesar de no estar el piso al corriente del pago de las cuotas, lo compro?

Del pago de las cuotas que se deben es responsable no sólo el que era propietario cuando las cuotas vencieron, sino también el comprador de un piso que no está al corriente de su pago, pero, en este caso, la responsabilidad sólo alcanza a la anualidad corriente en el momento de la compra y a la anterior. Más allá, el comprador no es responsable. Naturalmente la Ley no impide que, en el momento de otorgar la escritura, vendedor y comprador pacten descontar del precio de compra las cantidades que se deban a la Comunidad de Propietarios por cuotas atrasadas y no pagadas.

3. ¿Qué puede hacer la Junta de Propietarios cuando alguno de los comuneros no paga sus cuotas?

La nueva Ley establece algunas medidas para facilitar el cobro de los morosos: establece la aplicación de un procedimiento judicial extraordinariamente breve, la sentencia condenatoria que en el mismo recaiga sólo puede recurrirse si previamente se ha pagado o depositado lo que, según la sentencia, se debe, el crédito respecto de la anualidad corriente en el momento de la reclamación y la anterior está especialmente privilegiado, de forma que la Comunidad tiene derecho a cobrar con anterioridad a otros acreedores no privilegiados, el piso o local en cuestión está expresamente afecto al pago de esas anualidades, etc. Además, el que no está al corriente en el pago de las cuotas no tiene derecho a votar en las Juntas de propietarios.

4. Si soy elegido Presidente de la Comunidad, ¿puedo negarme a desempeñar el cargo?

Los que son elegidos para ser Presidentes de su Comunidad tienen la obligación de desempeñar el cargo. Pueden evitar serlo si hay una causa justa para ello, pero tienen que acudir al Juez y alegar tal causa, que sólo será estimada si es efectivamente justa. En términos prácticos, ello significa que sólo en casos muy excepcionales podrá el propietario evitar desempeñar el cargo para el que ha sido elegido.

5. ¿Qué puede hacer la Junta de Propietarios si alguno de los vecinos emplea su vivienda para desempeñar en ella alguna actividad prohibida?

En tales casos (por ej., cuando una vivienda es destinada a local de negocio o a oficina estando prohibido este destino en los estatutos de la Comunidad), el Presidente de la Comunidad deberá requerir el cese de la actividad al propietario o inquilino y, si no cesa, podrá acudir al Juez quien, en el caso de estimar la demanda, puede llegar a acordar la privación del uso de la vivienda al que está realizando la actividad prohibida, aunque sea el propietario, en cuyo caso sólo podrá serlo por un máximo de tres años. La sanción, como se ve, es extraordinariamente grave y es de esperar que el cese de la actividad prohibida se produzca antes de dar lugar a una condena tan seria.

6. ¿Sigue siendo necesaria la unanimidad para adoptar los acuerdos más importantes en Junta de Propietarios?

La unanimidad sigue siendo necesaria para modificar las cuestiones más importantes de la Comunidad (las cuotas de los pisos o locales o los estatutos de la comunidad), pero la nueva Ley flexibiliza las mayorías necesarias para la adopción de acuerdos referentes los servicios de ascensor, portería, vigilancia y otros servicios de interés general, para los que basta el voto favorable de las tres quintas partes de propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas, aunque ello implique la modificación de los estatutos de la Comunidad.

7. ¿Cómo pueden conseguirse las mayorías necesarias cuando a la Junta asisten muy pocos propietarios?

La nueva Ley establece la obligación que tiene todo propietario de notificar a la Comunidad un domicilio de notificaciones y, de no hacerlo, serán válidas las que se hagan al piso o local en cuestión. Los votos de los propietarios no asistentes se considerarán como favorables si, una vez notificados de la adopción del acuerdo, no manifiestan su discrepancia en el plazo de treinta días naturales. Es, por tanto, muy importante para los propietarios de segundas viviendas, en la playa o en la sierra, comunicar este domicilio para notificaciones, que será normalmente el de su lugar de residencia, para evitar que sean válidas las que se le hagan a la segunda vivienda, normalmente desocupada.

8. ¿Pueden los minusválidos imponer que, con cargo a la Comunidad se hagan desaparecer las barreras arquitectónicas en las zonas comunes del edificio?

Los minusválidos no pueden imponer por sí solos esta clase de medidas, pero los acuerdos que tiendan a la supresión de estas barreras serán válidos con el solo voto favorable de la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas, aunque sean contrarios a los estatutos de la Comunidad.

9. ¿Es necesario el voto favorable de la mayoría para instalar una antena parabólica en la Comunidad?

Para este tipo de acuerdos, basta el voto favorable de un tercio de los propietarios que representen un tercio de las cuotas. Pero, entonces, no se podrá repercutir la cuota parte del gasto en aquellos propietarios que hubiesen votado en contra. Aún así, si los que votaron en contra solicitan tener acceso al servicio, deberán pagar la parte de gasto que les hubiera correspondido actualizada con el interés legal.

10. La nueva Ley, ¿implicará incremento de cuotas?

Las cuotas no tienen por qué aumentar con la nueva Ley, aunque en ella se establece al obligación que tiene toda Comunidad de constituir un fondo de reserva para poder hacer frente a los gastos de conservación y reparación del edificio. Este fondo deberá alcanzar una cifra no inferior al cinco por ciento del presupuesto ordinario, lo que significa que cada propietario deberá aportar al fondo un cinco por ciento de la cuota anual que satisface a la Comunidad. Esta carga tiene, como contrapartida, la ventaja de que la Comunidad pueda disponer de fondos con los que acometer las obras de reparación necesarias conforme vaya surgiendo su necesidad, sin tener que esperar a que se acuerden las correspondientes derramas. Naturalmente, de tal fondo sólo puede disponerse para esta clase de gastos o para el pago de una prima de seguro que cubra los daños causados en la finca por riesgos extraordinarios o para pagar un contrato de mantenimiento del inmueble y de sus instalaciones generales.

11. Elección del Administrador de Fincas, ¿Es libre su elección y su cese?

El nombramiento del Administrador, como el de cualquier otro cargo de la Comunidad, debe acordarse en la Junta de propietarios, según establece el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal. Dicho acuerdo, como todos los que se refieren a la administración, ha de tomarse por doble mayoría (de propietarios y de cuotas) relativa a los asistentes y representados en la Junta.

En caso de urgencia, el Presidente puede contratarlo provisionalmente, y someter este nombramiento a ratificación en la primera Junta que se celebre, que debería ser en un plazo breve.

¿Existe alguna ley o normativa sobre la elección del Administrador en una vivienda nueva si no sale nadie voluntario?

Si no hubiera voluntarios, la Ley prevé la posibilidad de que se elija por sorteo, o de que se establezca un turno rotatorio. En último caso, si no hubiera acuerdo y fuera imposible el nombramiento de algún cargo, habrá de acudirse al Juez.

12. ¿Qué ocurre con la publicidad comercial en la Comunidad de vecinos?

No existe ninguna prescripción en la Ley de Propiedad Horizontal que impida la colocación de avisos prohibiendo determinadas actividades en la Comunidad, aunque la efectividad de los mismos puede ser muy limitada.

En cuanto al correo comercial, es muy difícil de delimitar a veces, y la solución más usual en la práctica es disponer de un buzón-papelera en el exterior del edificio, donde indique “PUBLICIDAD”, para que en él se deposite todo tipo de propaganda y publicidad. Obviamente el correo comercial que tiene destinatario concreto no puede prohibirse.

Con referencia a las ventas, se puede prohibir el acceso de vendedores puerta a puerta, pero si son visitas concertadas con personas concretas tampoco puede hacerse nada.

13. ¿Se puede colocar en la misma plaza de garaje de la comunidad de vecinos, un vehículo automóvil y una motocicleta? ¿Puede sobresalir en algo de largo por delante o por detrás el vehículo? ¿Qué medidas debe tener el garaje por ley, en altura?

En principio, de acuerdo con el artículo 3a) de la Ley de Propiedad Horizontal, no se puede impedir a un propietario que -dentro de los límites de su propiedad- aparque uno, dos o los vehículos que estime pertinente, sean pequeños o grandes, siempre que se atenga a las limitaciones impuestas en los artículos 7 y 9 de la Ley, que no se invadan elementos comunes y que no exista Ordenanza Municipal que lo prohíba.

No obstante, estatutariamente podría acordarse por unanimidad que sólo se estacionara un vehículo en cada plaza, por posibles exigencias del seguro comunitario o para evitar excesos de tráfico en el interior del recinto.

Sin embargo, no puede permitirse que ningún vehículo sobresalga de los límites de su plaza, sea por delante, por detrás o por los laterales, independientemente de que haya uno o más vehículos en la plaza. En cuanto a la altura, debe consultar la ordenanza municipal correspondiente.

14. ¿Qué se puede hacer ante un vecino ruidoso?

Yo vivo en un primer piso, y mi vecina de arriba hace mucho ruido por las noches, pone música, corre por la casa, mueve muebles, incluso su gato salta sobre la uralita de mi galería. Si la denuncio, ¿conseguiré algo? ¿A partir de qué hora no puede hacer ruido? ¿Podrían medir el nivel de ruido? Ella vive de alquiler, ¿Debería hablar o denunciar a los propietarios del piso?

Si los ruidos sobrepasan el nivel establecido en las Ordenanzas Municipales, puede exigir a su vecina que insonorice su vivienda, a su cargo. Lo primero sería pedir al Ayuntamiento que le hagan una medición de ruidos para comprobar objetivamente la situación.

En cualquier caso, conviene que hable con el propietario para que conozca la situación.

De todas formas es un asunto muy subjetivo y espinoso, y de difícil solución. En un caso extremo, podría llegar a aplicarse el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, pero no quiero ocultarle que las posibilidades de éxito judicial son muy escasas, por la dificultad de la prueba.
Fuente: tuabogadodefensor.com

1. #1 Carlos  marzo 2, 2010

   HOla, buenas tardes. No me di de alta en ningun tipo de NEWSLETTER y ustedes no hacen mas que mandarme emails de pisos QUE NO ME INTERESAN.

   No se en que momento han deducido que me puedo comprar un piso de 4 millones de euros. Si quieren les adjunto mi nomina para que asi puedan ajustar mas la busqueda. O mejor, me dan de baja y asi todos ganamos, ¿que les parece?

   Por cierto, pongan un poco mas facil la opcion de darse de baja, que, por si no lo saben, DEBE VENIR EN EL CUERPO DEL EMAIL.

   Muchas gracias.

2. #2 rcasal  marzo 2, 2010

   Hola Carlos!

   ¿Te refieres a las newsletters del portal o del blog? Disculpa las molestias ocasionadas. Si recibes las news del portal es porque en algún momento te has registrado como usuario o has creado una alerta, de modo que entrando en tu área privada puedes gestionar los correos que recibes. Si es respecto de las news del blog, en el pie de cada newsletter tienes la opción de darte de baja. En cualquier caso, si me especificas algo más por email gestionaremos personalmente tu caso.

   Contacta conmigo en:
   rcasal[at]globaliza[dot]com

   Atentamente
   Rafa Albaladejo

3. #3 naciones  septiembre 7, 2010

   Informacion sobre patios comunitarios.Si un patio es de uso y disfrute, ¿puede entrar la comunidad y hacer lo que quiera?

4. #4 juan  septiembre 16, 2010

   Soy propietario de un piso en un edificio donde hay una entreplanta o naya comercial.
   A esta se accede desde la mitad del zaguan que da entrada tambien a la escalera del edificio. Esdecir que la entreplanta comparte entrada y zaguan con el resto de viviendas. Por lo que hace uso tambien de la iluminación de la escalera. Tiene de cuota 1,37 % y según una nota simple registral “los gastos del zaguan y la escalera seran de parte de las viviendas altas.” En su momento, hubo una peluqueria y le puedo decir que utilizaba el zaguan tanto como el resto de viviendas con la consiguiente suciedad que generaba.
   La pregunta es : podemos la comunidad de propietarios exigir legalmente que pague los gastos de la comunidad según su coeficiente ?
   gracias

5. #5 olga  septiembre 18, 2010

   tengo una casa en un pueblo de Leon. Me gustaria saber cuales son mis obligaciones con la junta y si tienen derecho acobrarme un dinero por mejorar la traida de las aguas como si fuera un vecino más, si no vivo alli y pago religiosamente la cuota anual.

6. #6 jua pedro  enero 21, 2011

   me podrian mandar mi contraseña a mi correo por favor pues no me a ella , graciascuerdo de

7. #7 rafa gil ganda  febrero 10, 2011

   si tengo un piso y no vivo en una comunidad de vecinos estoy obligada ha ser presidente