http://blog.globaliza.com Fri, 10 May 2013 13:07:39 +0000 es-ES hourly 1 http://wordpress.org/?v=3.5.1 http://blog.globaliza.com/puedo-perder-mi-vivienda-si-ejecutan-un-embargo-en-la-comunidad-de-vecinos/ http://blog.globaliza.com/puedo-perder-mi-vivienda-si-ejecutan-un-embargo-en-la-comunidad-de-vecinos/#comments Fri, 19 Apr 2013 07:50:42 +0000 Juanjo Bueno y Patricia Briones http://blog.globaliza.com/?p=3393
Las comunidades de propietarios no son ajenas a la crisis económica. Con frecuencia vemos como muchos de sus servicios o instalaciones (ascensor, piscina…) son parados o suprimidos a causa de la morosidad de los propietarios. En este blog ya hemos abordado las consecuencias a las que se tiene que enfrentar un propietario moroso, que bien porque no puede o tal vez porque no quiere, deja de pagar las cuotas comunitarias. Ahora bien, ¿puede contraer deudas la comunidad? Sabemos que salvo para operaciones crediticias destinadas a la realización de obras, a la comunidad no se le reconoce personalidad jurídica. Sin embargo,...]]>
Las comunidades de propietarios no son ajenas a la crisis económica. Con frecuencia vemos como muchos de sus servicios o instalaciones (ascensor, piscina…) son parados o suprimidos a causa de la morosidad de los propietarios. En este blog ya hemos abordado las consecuencias a las que se tiene que enfrentar un propietario moroso, que bien porque no puede o tal vez porque no quiere, deja de pagar las cuotas comunitarias. Ahora bien, ¿puede contraer deudas la comunidad? Sabemos que salvo para operaciones crediticias destinadas a la realización de obras, a la comunidad no se le reconoce personalidad jurídica. Sin embargo, esto no le exime de poder ser deudor frente a terceros, como pueden ser los propietarios, quienes  se convierten en titulares de derecho de crédito si, por ejemplo, quieren cambiar el ascensor del edificio y solicitan al banco un préstamo. Esto es, es la entidad financiera quien en la póliza de dicho préstamo exigirá el aval personal de la totalidad de los propietarios para que en el hipotético caso de incumplimiento de pago por parte de la comunidad pueda asegurarse el cobro del mismo. Dice la Ley de Propiedad Horizontal que la comunidad  responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor. No obstante, si el acreedor no puede embargar los bienes de los que sea titular la comunidad, “subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe satisfecho”, señala la Ley. Es decir, el acreedor podrá dirigirse contra los bienes privativos de los propietarios, incluidas sus viviendas.    ]]> http://blog.globaliza.com/puedo-perder-mi-vivienda-si-ejecutan-un-embargo-en-la-comunidad-de-vecinos/feed/ 0 http://blog.globaliza.com/sistema-de-notificaciones-en-las-comunidades-de-vecinos/ http://blog.globaliza.com/sistema-de-notificaciones-en-las-comunidades-de-vecinos/#comments Tue, 02 Apr 2013 07:38:11 +0000 Juanjo Bueno y Patricia Briones http://blog.globaliza.com/?p=3364
Una de las obligaciones del propietario de una vivienda o local en un edificio en régimen de propiedad horizontal es “comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad”. Así lo establece el artículo 9.1.h) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Del contenido completo de este precepto se pueden extraer conclusiones, que es importante poner sobre la mesa para delimitar las responsabilidades en el sistema de notificaciones: 1)      Designación del...]]>
Una de las obligaciones del propietario de una vivienda o local en un edificio en régimen de propiedad horizontal es “comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad”. Así lo establece el artículo 9.1.h) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Del contenido completo de este precepto se pueden extraer conclusiones, que es importante poner sobre la mesa para delimitar las responsabilidades en el sistema de notificaciones: 1)      Designación del domicilio Quien está obligado a comunicar el domicilio, ya sea vivienda o local, a efecto de notificaciones es el propietario. Esto es lo que se conoce como “domicilio electivo”. Por lo tanto, dado que la responsabilidad recae en el propietario, no es obligación de la comunidad de vecinos requerirle para que designe dicho domicilio. 2)      Forma de practicar la comunicación La comunicación del propietario debe realizarse “de modo fehaciente por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción”, según dice la LPH. En consecuencia, es aconsejable que esta notificación se realice por burofax, telegrama, email confirmado o en mano con un recibí por parte del destinatario. 3)      Destinatario de la comunicación El propietario deberá comunicar el domicilio al secretario de la comunidad de vecinos. Y, aunque, como regla general, los cargos de secretario y administrador de fincas recaen en una misma persona, cuando no sea así, la comunicación deberá realizarse a la persona que efectivamente haya sido designada para el cargo de secretario. 4)      El domicilio designado debe ser en España Como hemos visto, el artículo 9.1 de la LPH así lo exige, pero ¿qué ocurre cuando un propietario reside fuera del territorio español y designa como domicilio el lugar donde reside? Ciertamente aunque la Ley exija que el propietario designe un domicilio en España para las notificaciones, la doctrina mayoritaria admite que la comunidad puede adoptar un acuerdo por mayoría simple por el cual se autorice en estos casos que el propietario escoja como “domicilio electivo” el de su residencia habitual en el extranjero. Ahora bien, en estos casos el gasto derivado de practicar la notificación en el extranjero no tendrá la consideración de gasto general al ser susceptible de individualización.    ]]> http://blog.globaliza.com/sistema-de-notificaciones-en-las-comunidades-de-vecinos/feed/ 1 http://blog.globaliza.com/puede-ocupar-la-vivienda-porteria-un-familiar-del-portero/ http://blog.globaliza.com/puede-ocupar-la-vivienda-porteria-un-familiar-del-portero/#comments Fri, 08 Mar 2013 08:20:20 +0000 Juanjo Bueno y Patricia Briones http://blog.globaliza.com/?p=3345
Aunque son pocas las que perviven, todavía existen viviendas de portería en España, especialmente en los edificios de centros urbanos de grandes capitales, como Madrid. En esta ocasión, Mario, que habita en una comunidad del barrio de Chamberí (Madrid), nos ha trasladado esta consulta: “El portero de nuestro edificio ha fallecido recientemente y su viuda quiere seguir viviendo en la casa-portería, ¿está en su derecho?”. En nuestra opinión y en virtud del art. 49 del Convenio laboral de empleados de fincas urbanas de la Comunidad de Madrid, la vivienda del portero está vinculada con sus funciones.Como consecuencia de su fallecimiento,...]]>
Aunque son pocas las que perviven, todavía existen viviendas de portería en España, especialmente en los edificios de centros urbanos de grandes capitales, como Madrid. En esta ocasión, Mario, que habita en una comunidad del barrio de Chamberí (Madrid), nos ha trasladado esta consulta: “El portero de nuestro edificio ha fallecido recientemente y su viuda quiere seguir viviendo en la casa-portería, ¿está en su derecho?”. En nuestra opinión y en virtud del art. 49 del Convenio laboral de empleados de fincas urbanas de la Comunidad de Madrid, la vivienda del portero está vinculada con sus funciones.Como consecuencia de su fallecimiento, quedara tácitamente extinguido el contrato de trabajoy  quien ocupara en ese momento el inmueble habrá de desalojarlo en el plazo de 60 días naturales. En consecuencia, la viuda del portero deberá desalojar la vivienda en 60 días, plazo que empezará a contar a partir de la resolución del contrato de trabajo. Solo cabe una salvedad:  que la comunidad de propietarios y la viuda celebren un contrato de arrendamiento de la vivienda. No obstante, la comunidad no tiene obligación alguna de celebrar dicho contrato por el hecho de que la persona interesada haya vivido hasta ese momento en la casa-portería.]]> http://blog.globaliza.com/puede-ocupar-la-vivienda-porteria-un-familiar-del-portero/feed/ 0 http://blog.globaliza.com/como-se-adoptan-las-normas-de-regimen-interior/ http://blog.globaliza.com/como-se-adoptan-las-normas-de-regimen-interior/#comments Tue, 19 Feb 2013 08:27:47 +0000 Juanjo Bueno y Patricia Briones http://blog.globaliza.com/?p=3327
Tan importante es que una comunidad de propietarios tenga estatutos como que adopte normas de uso interno para “regular los detalles de la convivencia”, como dice la Ley de Propiedad Horizontal. Ahora bien, muchas veces los propios propietarios no prestan atención a cómo adoptar estos reglamentos de uso interno. Y aunque es posible que vengan dados por la promotora inmobiliaria antes de iniciar la venta de los inmuebles, lo habitual es que sean adoptados por los integrantes de la junta de propietarios una vez haya sido constituida. Matías acaba de comprar un apartamento y la comunidad todavía no ha fijado...]]>
Tan importante es que una comunidad de propietarios tenga estatutos como que adopte normas de uso interno para “regular los detalles de la convivencia”, como dice la Ley de Propiedad Horizontal. Ahora bien, muchas veces los propios propietarios no prestan atención a cómo adoptar estos reglamentos de uso interno. Y aunque es posible que vengan dados por la promotora inmobiliaria antes de iniciar la venta de los inmuebles, lo habitual es que sean adoptados por los integrantes de la junta de propietarios una vez haya sido constituida. Matías acaba de comprar un apartamento y la comunidad todavía no ha fijado las normas de régimen interno. Su pregunta es concisa: ¿qué debe contener este reglamento? Su contenido suele ser el siguiente: -Uso de elementos o servicios comunes de la finca, por ejemplo los referidos al uso correcto del ascensor o al horario de encendido o apagado de calefacción. -Normas de convivencia a tener en cuenta en las instalaciones deportivas, como bien pudieran ser las relativas al uso y funcionamiento de la piscina. -Normas sobre facultades de los órganos de la comunidad, sobre todo las del presidente, como representante legal, y las del administrador de la finca. En cuanto a su aprobación o modificación, será necesario la adopción de un acuerdo al respecto por mayoría simple de los asistentes al tener la consideración de acto de mera administración (art. 17.4 LPH). En defecto de acuerdo, podrá acudirse a la vía judicial para que el Juez resuelva a través de un juicio de equidad. El reglamento de régimen interno no suele incluirse con el Título ni tampoco se inscribe en el Registro de la Propiedad. No obstante, a diferencia de los que ocurre con los estatutos, aunque no se inscriban, los nuevos adquirentes estarán afectos al cumplimiento de sus normas. El acuerdo de adopción quedará reflejado, al igual que su contenido, en el Libro de Actas.  ]]> http://blog.globaliza.com/como-se-adoptan-las-normas-de-regimen-interior/feed/ 0 http://blog.globaliza.com/una-burbuja-de-carteles-de-venta-o-alquiler-de-viviendas/ http://blog.globaliza.com/una-burbuja-de-carteles-de-venta-o-alquiler-de-viviendas/#comments Wed, 23 Jan 2013 08:16:08 +0000 Juanjo Bueno y Patricia Briones http://blog.globaliza.com/?p=3287
La presencia de carteles prendidos de ventanas y balcones que anuncian la venta o el alquiler de una vivienda o local han aumentado considerablemente en los últimos tiempos. Los hay de muchas clases: personalizables online, de venta en papelerías, de diferentes tamaños, con colores llamativos… Toda una “burbuja” de carteles. Carlos ha decidido, ahogado por las deudas, poner en venta su piso madrileño y qué mejor reclamo que, además de colocar un cartel de “Se vende” en el balcón, utilizar el portal de la comunidad como improvisado tablón de anuncios. Incluso, como ocurre en otras fincas, ha autorizado al portero...]]>
La presencia de carteles prendidos de ventanas y balcones que anuncian la venta o el alquiler de una vivienda o local han aumentado considerablemente en los últimos tiempos. Los hay de muchas clases: personalizables online, de venta en papelerías, de diferentes tamaños, con colores llamativos… Toda una “burbuja” de carteles. Carlos ha decidido, ahogado por las deudas, poner en venta su piso madrileño y qué mejor reclamo que, además de colocar un cartel de “Se vende” en el balcón, utilizar el portal de la comunidad como improvisado tablón de anuncios. Incluso, como ocurre en otras fincas, ha autorizado al portero a enseñar su piso cuando él esté ausente. Sin embargo, le asaltan unas dudas en relación a la colocación de los letreros: “¿Puedo poner los carteles sin permiso de la comunidad? ¿Es legal que el portero de la finca enseñe mi piso dentro de su jornada laboral?”. En primer lugar, en relación a los letreros, debemos distinguir dos supuestos: -          Por un lado, para colocar el anuncio en el balcón es necesario que la comunidad adopte un acuerdo por unanimidad toda vez que se trata de un elemento común. Según el art.396 del Código Civil, tienen está consideración, entre otros elementos, “las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración…”. Esta posición puede parecer excesiva ya que, salvo que por su tamaño afectase a la fachada del edificio, no existe ninguna otra motivación que impida su colocación. No en vano, la Ordenanza reguladora de publicidad exterior permite que en las fachadas de los edificios se puedan instalar anuncios individuales de venta y alquiler de locales y viviendas. -          Por otro lado, si desea poner el letrero en el portal del edificio, la comunidad puede decidir por acuerdo mayoritario que dicho cartel no se coloque  ya que este espacio es también un elemento común sobre el cual sólo cabe decidir, por cuestión estética, la Junta de Propietarios. Conviene señalar que por lo que respecta a las medidas o colores de los letreros, no existe normativa al respecto sin perjuicio de que las Normas de Régimen Interior establezcan algún criterio estético.  En segundo lugar, y en lo que a la función del portero de enseñar el piso se refiere, el artículo 17.3 del Convenio de Empleados de Fincas Urbanas de la Comunidad de Madrid dice que dentro de las funciones específicas de este profesional está la de “Cuidar los pisos y locales vacíos y acompañar a a las personas que deseen verlos, facilitándoles cuantas noticias conciernen a los mismos de acuerdo con las instrucciones previamente recibidas al efecto a no ser que la propiedad adopte un acuerdo en contrario…”. En consecuencia, el portero debe realizar esta función dentro de su jornada laboral salvo que se disponga algo diferente al respecto.]]> http://blog.globaliza.com/una-burbuja-de-carteles-de-venta-o-alquiler-de-viviendas/feed/ 0 http://blog.globaliza.com/son-obligatorios-los-estatutos-en-una-comunidad/ http://blog.globaliza.com/son-obligatorios-los-estatutos-en-una-comunidad/#comments Tue, 15 Jan 2013 08:39:25 +0000 Juanjo Bueno y Patricia Briones http://blog.globaliza.com/?p=3271
Con frecuencia los propietarios de un edificio residencial confunden el título constitutivo con los estatutos de la comunidad. Dos instrumentos distintos con funciones también diferentes: mientras que el título viene a describir el edificio con sus servicios e instalaciones, además de sus pisos o locales con las correspondientes asignaciones de cuotas de participación; los estatutos contienen las normas para el ejercicio de los derechos y obligaciones de todo propietario en el ámbito de la comunidad. Por cierto, estos últimos tampoco deben confundirse con las llamadas normas de régimen interior cuya finalidad es regular los detalles de la convivencia. Después de...]]>
Con frecuencia los propietarios de un edificio residencial confunden el título constitutivo con los estatutos de la comunidad. Dos instrumentos distintos con funciones también diferentes: mientras que el título viene a describir el edificio con sus servicios e instalaciones, además de sus pisos o locales con las correspondientes asignaciones de cuotas de participación; los estatutos contienen las normas para el ejercicio de los derechos y obligaciones de todo propietario en el ámbito de la comunidad. Por cierto, estos últimos tampoco deben confundirse con las llamadas normas de régimen interior cuya finalidad es regular los detalles de la convivencia. Después de esta aclaración introductoria resolvamos la duda que nos ha enviado Raúl: “Nuestra comunidad nunca ha tenido estatutos, pero ahora un nuevo propietario ha propuesto tenerlos, ¿son obligatorios o podemos seguir prescindiendo de ellos como en los últimos 30 años?”. La Ley de Propiedad Horizontal establece al respecto de los estatutos lo siguiente: (…)El título constitutivo podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad (…). Esto es, aunque es recomendable disponer de estatutos, no son obligatorios por Ley. Es más, pueden o no estar incluidos en el título constitutivo ya que la validez de este último no depende de su inclusión. Ahora bien, a diferencia del título, que puede existir sin los estatutos, éstos no pueden hacerlo sin un título constitutivo previo. También puede suceder que no se incluyan al principio pero que posteriormente los propietarios los aprueben. En este sentido, para su aprobación será necesaria la adopción de un acuerdo al respecto por unanimidad. Esta regla tiene como clara excepción que hayan sido otorgados junto con el título por el promotor o propietario único del edificio. En defecto de estatutos, como es el caso, se aplica la Ley de Propiedad Horizontal que tiene un carácter preferente, de tal forma que ninguna norma estatutaria puede contradecir su contenido ya que, en caso contrario, será nula de pleno derecho y, por lo tanto, no aplicable. Para terminar, si finalmente la comunidad decide aprobar unos estatutos, éstos pueden incluir reglas relativas a las siguientes cuestiones: -Constitución y ejercicio del derecho de propiedad. -Uso o destino del edificio y sus elementos comunes. -Uso o destino de los pisos o locales. -Uso de instalaciones o servicios. -Gastos, administración o gobierno. Para su validez, no es necesario que se inscriban en el Registro de la Propiedad. En cambio, sí será exigible su inscripción si queremos que sean oponibles a terceros adquirentes de buena fe,  salvo que en el momento de la compra el interesado firme un documento en el que afirme conocer la existencia de los mismos.  ]]> http://blog.globaliza.com/son-obligatorios-los-estatutos-en-una-comunidad/feed/ 3 http://blog.globaliza.com/sanciones-a-cargo-de-los-propietarios-morosos/ http://blog.globaliza.com/sanciones-a-cargo-de-los-propietarios-morosos/#comments Fri, 21 Dec 2012 10:47:10 +0000 Juanjo Bueno y Patricia Briones http://blog.globaliza.com/?p=3246
Al hilo del anterior post donde tratamos la posibilidad de repercutir las obras derivadas de la ITE al inquilino, Antonio, residente en Madrid, nos ha enviado esta interesante cuestión: “Debido al impago de algunos propietarios, no se han podido ejecutar las obras de la ITE dentro del plazo que nos ha dado el Ayuntamiento y, como consecuencia, nos han impuesto una importante sanción. Ante esta situación, ¿puede acordar la comunidad que los gastos derivados de dicha multa sean a cargo exclusivo de los propietarios morosos?”.  Descuidar el mantenimiento ordinario de un edificio y, llegado el momento, ejecutar las obras necesarias...]]>
Al hilo del anterior post donde tratamos la posibilidad de repercutir las obras derivadas de la ITE al inquilino, Antonio, residente en Madrid, nos ha enviado esta interesante cuestión: “Debido al impago de algunos propietarios, no se han podido ejecutar las obras de la ITE dentro del plazo que nos ha dado el Ayuntamiento y, como consecuencia, nos han impuesto una importante sanción. Ante esta situación, ¿puede acordar la comunidad que los gastos derivados de dicha multa sean a cargo exclusivo de los propietarios morosos?”.  Descuidar el mantenimiento ordinario de un edificio y, llegado el momento, ejecutar las obras necesarias (y obligadas) a golpe de derramas puede dar lugar a situaciones críticas en las comunidades de vecinos. Problemas que quizás no nos hubiésemos planteado en época de bonanza, pero que ahora con la crisis económica y el incremento de la morosidad, se convierten en cotidianos. Si acudimos al artículo 10.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, vemos que dice que “Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa”. Entre ellas, las derivadas de no realizar las obras impuestas por la ITE. En consecuencia, al tratarse de un gasto individualizable, podrá girarse a los propietarios morosos un recibo por el importe de la cuantía de la sanción.]]> http://blog.globaliza.com/sanciones-a-cargo-de-los-propietarios-morosos/feed/ 2 http://blog.globaliza.com/%c2%bfpuedo-repercutir-las-obras-derivadas-de-la-ite-a-mi-inquilina/ http://blog.globaliza.com/%c2%bfpuedo-repercutir-las-obras-derivadas-de-la-ite-a-mi-inquilina/#comments Mon, 10 Dec 2012 10:00:16 +0000 Juanjo Bueno y Patricia Briones http://blog.globaliza.com/?p=3228
Un informe desfavorable en la Inspección Técnica del  Edificio (ITE) puede motivar un desembolso importante de dinero para subsanar las deficiencias y acometer las obras necesarias en la comunidad de propietarios. La forma de repercutir este tipo de obras puede plantear más de un problema cuando se trata de edificios antiguos habitados por inquilinos con renta antigua. Pedro es propietario de un inmueble que tiene alquilado desde hace 35 años. La comunidad no ha pasado la inspección y se ve obligada a realizar una serie de obras. Nos pregunta qué porcentaje del coste de las mismas le puede repercutir a...]]>
Un informe desfavorable en la Inspección Técnica del  Edificio (ITE) puede motivar un desembolso importante de dinero para subsanar las deficiencias y acometer las obras necesarias en la comunidad de propietarios. La forma de repercutir este tipo de obras puede plantear más de un problema cuando se trata de edificios antiguos habitados por inquilinos con renta antigua. Pedro es propietario de un inmueble que tiene alquilado desde hace 35 años. La comunidad no ha pasado la inspección y se ve obligada a realizar una serie de obras. Nos pregunta qué porcentaje del coste de las mismas le puede repercutir a su inquilina.   Por tratarse de un contrato de arrendamiento anterior al 9 de mayo de 1985, la repercusión de las obras puede realizarse de dos formas. Por un lado y, según establece el art. 108 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1964, se le podrá repercutir el 12 % anual del capital invertido en las obras de mantenimiento y conservación del inmueble arrendado, o de las obras ejecutadas a instancia de cualquier organismo público o autoridad competente, como es la ITE. Dicha repercusión es por vida del contrato de arrendamiento. Alternativamente, se puede aplicar, siempre a criterio del arrendador, la Disposición Transitoria Segunda de la LAU de 1995, en cuyo caso “al capital invertido se le suma el importe del interés legal del dinero correspondiente a dicho capital calculado para un periodo de cinco años, abonando el arrendatario anualmente un importe equivalente al 10% de la cantidad referida en la regla anterior, hasta su completo pago”. Es decir, en este caso la duración de la repercusión será de 10 años y el resultado obtenido se dividirá entre 120 meses, que será la cantidad a repercutir durante dicho plazo. Un ejemplo sería el siguiente: para una obra con un importe de  2.000 euros y un interés legal del dinero correspondiente al 4% en 2012, el complemento será de 200 euros para los cinco años  (un 20% resultante de multiplicar el interés legal por cinco), por lo que el total será de 2.200 euros (que divididos entre 120 mensualidades, serían 18,33 euros mensuales).]]> http://blog.globaliza.com/%c2%bfpuedo-repercutir-las-obras-derivadas-de-la-ite-a-mi-inquilina/feed/ 1 http://blog.globaliza.com/%c2%bfse-debe-incluir-en-el-certificado-informacion-complementaria-al-estado-de-deudas/ http://blog.globaliza.com/%c2%bfse-debe-incluir-en-el-certificado-informacion-complementaria-al-estado-de-deudas/#comments Tue, 20 Nov 2012 09:42:29 +0000 Juanjo Bueno y Patricia Briones http://blog.globaliza.com/?p=3215
Que el piso o local transmitido no tenga deudas contraídas por el anterior propietario es el objetivo del certificado de deudas, del que ya hemos hablado, a petición de los lectores, en este post. Recordemos que, tal como establece la Ley de Propiedad Horizontal, el transmitente de la vivienda o local deberá presentar un instrumento público por el cual declare hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El vendedor aportará en ese momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin...]]>
Que el piso o local transmitido no tenga deudas contraídas por el anterior propietario es el objetivo del certificado de deudas, del que ya hemos hablado, a petición de los lectores, en este post. Recordemos que, tal como establece la Ley de Propiedad Horizontal, el transmitente de la vivienda o local deberá presentar un instrumento público por el cual declare hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El vendedor aportará en ese momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el comprador del inmueble. Ahora bien, “¿se debe incluir en el certificado datos o información complementaria al estado de deudas?”, pregunta Emilio, que en breve hará efectiva la venta de su vivienda. Ciertamente y aunque el certificado únicamente debe expresar si el propietario adeuda o no algún importe a la comunidad, es conveniente que además incluya, a título informativo, los siguientes datos de interés: -     Referencia a que en el expediente de la comunidad figuran los datos relevantes de la propiedad (nombre de propietario y propiedades). -      Importe de cuotas extraordinarias y su vigencia. -      Acuerdos de Junta de Propietarios que, en un futuro, supongan la emisión de cuotas extraordinarias. -     Si hay consumos que se facturen mediante la lectura de elementos de mediciones. -     Importe y detalle de la cuota(s) del mes en curso y su forma de pago.]]> http://blog.globaliza.com/%c2%bfse-debe-incluir-en-el-certificado-informacion-complementaria-al-estado-de-deudas/feed/ 0 http://blog.globaliza.com/%c2%bfa-quien-corresponde-el-mantenimiento-de-las-barandillas-de-las-terrazas/ http://blog.globaliza.com/%c2%bfa-quien-corresponde-el-mantenimiento-de-las-barandillas-de-las-terrazas/#comments Wed, 14 Nov 2012 08:34:44 +0000 Juanjo Bueno y Patricia Briones http://blog.globaliza.com/?p=3207
Mantener en buen estado de conservación el piso, de modo que no perjudique a  la comunidad o a los otros vecinos, es una de las obligaciones que asume un propietario cuando compra una vivienda. Conscientes de ello, “en la última junta se discutió la posibilidad de arreglar las barandillas de dos terrazas que se han oxidado por las continuas lluvias, pero algunos propietarios, entre los que me incluyo, no sabemos a quién corresponde el mantenimiento de las mismas dado que se trata de terrazas particulares”, nos pregunta Rafael. “¿Y si tuviéramos que adecentar los miradores de todas las terrazas?”, añade....]]>
Mantener en buen estado de conservación el piso, de modo que no perjudique a  la comunidad o a los otros vecinos, es una de las obligaciones que asume un propietario cuando compra una vivienda. Conscientes de ello, “en la última junta se discutió la posibilidad de arreglar las barandillas de dos terrazas que se han oxidado por las continuas lluvias, pero algunos propietarios, entre los que me incluyo, no sabemos a quién corresponde el mantenimiento de las mismas dado que se trata de terrazas particulares”, nos pregunta Rafael. “¿Y si tuviéramos que adecentar los miradores de todas las terrazas?”, añade. Según el artículo 396 del Código Civil, los revestimiento exteriores de terrazas, balcones y ventanas incluyendo su imagen y configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores, entre los que se encuentran las barandillas de las terrazas, poyetes y alféizares de ventanas, son considerados elementos comunes, por lo que de no existir acuerdo o disposición estatutaria en contra, el mantenimiento correrá a cargo de la comunidad de propietarios. No así, por ejemplo, la carpintería de las ventanas que debe tener la consideración privativa. Ahora bien, en el caso de miradores, dada su particularidad y difícil mantenimiento por parte de los propietarios de los pisos donde están ubicados, se considera al conjunto elemento común, incluida su carpintería.  Por ello, es aconsejable que la comunidad adopte un acuerdo por mayoría simple con el objetivo de determinar que el mantenimiento ordinario de estos elementos le corresponda al propietario dado que debido a la ubicación de los mismos no le es posible a la comunidad conocer su estado de conservación.             No obstante, aun cuando se acuerde que el mantenimiento ordinario de los citados elementos le corresponda al propietario, para proceder a su reparación es necesaria una notificación al presidente o al administrador de la finca para que se proceda a la oportuna autorización y a la realización de las observaciones correspondientes.]]> http://blog.globaliza.com/%c2%bfa-quien-corresponde-el-mantenimiento-de-las-barandillas-de-las-terrazas/feed/ 1