Blog Inmobiliario - Globaliza.com » Inversión en tiempos de crisis

AEDE: La ayuda estatal directa a la entrada

Rafael Albadalejo Casal — Fri, 05 Nov 2010 17:01:13 +0000

Pregunta: Hola, por favor, es la tercera semana que intento preguntar sobre la AEDE. Se trata de la disposición transitoria que habla sobre quienes tendrán acceso a la AEDE después de 2011, donde indica "aquellos que se subroguen a un préstamo promotor convenido formalizado antes de finalizar 2010". Si acabo de comprar una VPO sobre planos, y la escritura es en 2012 con la subrogación al préstamo convenido del promotor, ¿seguiré optando a la AEDE? Muchas gracias y enhorabuena por su espacio. Respuesta: Pues la verdad es que el asunto no tiene buena pinta. Tal y como ya hemos señalado, a partir del 1 de enero de 2011 podrán acceder a la AEDE, los adquirentes de viviendas calificadas como protegidas, siempre que se trate de préstamos que hayan sido notificados al Ministerio de Vivienda antes de la entrada en vigor del Real Decreto de modificación del PEVR. Después de esta caso práctico y para empezar este nuevo post y de “Pregunta al Experto” comenzaremos a explicar que es este tipo de ayuda. El AEDE consiste en facilitar esa parte del pago de un préstamo que no ha sido financiado. Por su puesto y como la mayoría de las ayudas, todo depende de los ingresos familiares, y también depende de otras circunstancias del solicitante: si es hijo único o no, familia numerosa, … Las cuantías correspondientes a dichas circunstancias personales o familiares no serán acumulables entre sí, correspondiendo únicamente la más elevada de las varias posibles que se especifican. Los baremos se pueden consultar en la página del ministerio de vivienda Creemos conveniente consultar estas bases, porque una ayuda a la hora de comprar una vivienda nunca viene mal y muchos podéis cumplir los baremos establecidos por el Ministerio de Vivienda.

Las subastas de inmuebles, otra forma de adquirir una vivienda.

Rafael Albadalejo Casal — Tue, 05 Oct 2010 11:21:02 +0000

Existen varias formas de adquirir una vivienda, y las subastas de inmuebles son otra vía para comprar una. En una subasta se pueden obtener pisos por menos dinero que el que se paga en el mercado inmobiliario habitual. Sin embargo, cómo todo tiene un “pero” puede ser que al adquirir la compra de la vivienda traiga consigo unas deudas a las que haya que hacer frente cuando se adquiere el inmueble. Evidentemente, son inmuebles que provienen por falta de impagos y que suelen acarrear estos mismos con la compra de la vivienda en la subasta. El proceso de una subasta suele ser muy sencillo:

- Las viviendas que se subastarán suelen describirse, se les da también un valor inicial con el que se vayan a subastar y las cargas (impagos pendientes) que lleven cada una (Los bienes inmuebles saldrán a subasta por el valor que resulte de deducir de su estimación económica el importe de todas las cargas y derechos anteriores a los impagos que hubieran motivado el embargo).

- Para tomar parte de la puja, los participantes están obligados a depositar el 30% del valor de la vivienda.

- La subasta se anunciará como mínimo 20 días de antelación.

- Cómo habíamos dicho antes, el que se quede con la vivienda, asume también todos las deudas que tenga pendientes.

- La puja tiene que superar el 70% del valor de tasación; si no fuera así, el deudor podrá buscar por medio de un tercero que mejore la cantidad en un plazo de 10 días.

- Si el deudor no encuentra ningún tercero que supere la cantidad, entonces el inmueble se lo llevará el que más alto haya votado si ha superado el 50% del valor de tasación.

A nuestra forma de ver, creemos que antes de meterse en una subasta “a ciegas” es mejor mirar donde está el piso, aunque sea ver la fachada, hablar con algún vecino, ver si el precio nos puede merecer la pena respecto a otros similares en el mismo barrio, incluso ir al registro de la propiedad para averiguar con exactitud las deudas. Ahora, cómo todos los martes os dejamos un caso real relacionado con la subasta de un inmueble. Pregunta: Hola, buenos días; Vamos a comprar una vivienda cuyo valor en escritura supera los 30.000€ que lo que me ha costado a mí. ¿Tendré algún problema?, y si es de subasta?. Muchas gracias. Respuesta: Este tema está muy en boga. La base imponible del ITP es el valor real del bien transmitido. A cuenta de esto, las CCAA publicaron sus "valores mínimos de referencia" en tiempos de bonanza y, en algunos casos se ajustaron bastante a los que entonces eran valores de mercado (para recaudar más, claro). La crisis ha traído la bajada de los precios y ahora surge el problema de que nos liquidan el ITP por un valor mayor al realmente abonado por el piso. En la generalidad de los casos hay que decir que se puede defender como valor real el valor declarado en el correspondiente expediente de comprobación de valores (incluyendo la posible tasación pericial contradictoria), con probabilidades de éxito si de verdad hemos declarado el precio pagado. En cuanto a la subasta, se reconoce el precio de remate/adjudicación como valor real porque se debe considerar que el mercado de la subasta pública es "perfecto", al concurrir libremente en él la oferta y la demanda. Así lo viene reconociendo, por ejemplo, la Comunidad de Madrid. En otros casos, han sido los tribunales los que han fijado esta doctrina.

EasyBroker, software inmobiliario de gestión sin instalación (web app)

Rafael Albadalejo Casal — Mon, 05 Apr 2010 08:29:18 +0000

Hace poco conocíamos EasyBroker, un software inmobiliario, o más bien un sistema de gestión inmobiliaria, para profesionales inmobiliarios que tiene en su sencillez y versatilidad sus principales características. Hablamos de software para inmobiliarias, pero en realidad no es un software al uso, no necesita instalación, sino que sigue las últimas tendencias del Cloud Computing. Esto es, EasyBroker no es un software instalable sino una aplicación web accesible desde cualquier ordenador con conexión a la red, lo que favorece su versatilidad profesional. EasyBroker es un CRM, pero también una herramienta sencilla para crearnos nuestro propio sitio web especialmente diseñado para satisfacer las necesidades de una agencia inmobiliaria, o cualquier API que busque soluciones profesionales de gestión de sus inmuebles o cartera de clientes. Desde cualquier navegador, en cualquier ordenador con red, podremos organizar nuestras tareas o las del equipo o incluso gestionar nuestros contactos. Como ventaja comentar que además, con EasyBroker nuestra cartera de inmuebles no sólo se publica en nuestro sitio sino también dentro de la red de colaboradores del servicio web, como MoveGlobally, Vast, Enormo o Yakaz por nombrar algunos. Herramientas interesantes Tareas es una propuesta interesante, permite organizarte tus tareas y las de tus contactos y/o clientes potenciales, tienes incluso una herramienta muy al estilo de “ical” de Apple con la que puedes organizarte los días desde una pequeña agenda. Además con EasyBroker podremos publicar nuestro sitio web y listado de propiedades tanto en español como en inglés, portugués y alemán. Sin duda un software de gestión muy interesante que podemos probar completamente gratis durante 30 días en sus diferentes versiones de pago o incluso tenerlo gratis para siempre en su versión básica, lo que no viene nada mal para probarlo y ver qué tal. Para más información no dejéis de visitar su página web en www.easybroker.com/es/

Adquirir vivienda de próxima construcción

Rafa — Wed, 03 Mar 2010 17:42:18 +0000

Si estás interesado en adquirir una vivienda de próxima construcción. El promotor me dice que debo abonar una cantidad como reserva. ¿Tengo que firmar algún documento con el vendedor?
Como es lógico, si estás realmente interesado en la vivienda querrás evitar que el vendedor continúe ofertándola a terceros. Existen diferentes tipos de documentos frente a los que te puedes encontrar. Es importante saber que quedarás obligado a tenor del contenido de cualquier documento que suscribas. Por lo tanto, es importante que se hagan constar las condiciones de la futura compraventa (inclusive el precio y forma de pago) con todo detalle, y que el comprador se asegure de que en el documento se recoja perfectamente la identificación de la vivienda y de sus anexos. Ante la más mínima duda, consulta con un profesional de tu confianza antes de firmar nada.

Los documentos que inicialmente se presentarán constituirán, generalmente, alguna de las siguientes figuras:
Promesa recíproca de compraventa, que puede ser bilateral y que debe recoger todos los elementos del contrato definitivo. Da derecho a los contratantes a exigirse recíprocamente su cumplimiento.
Opción de compra, que es la promesa unilateral de venta (sólo se obliga el vendedor) que concede al futuro comprador la facultad de decidir sobre la celebración del contrato en un plazo y condiciones determinados.
Arras,, con lo que se reserva el derecho sobre la vivienda mediante la entrega de una cantidad. Con tres variantes:
a) Arras confirmatorias: constituyen una entrega que garantiza la fuerza vinculante del acuerdo de futura compraventa y no dan derecho a resolver la obligación contraída.
b) Arras penales: garantizan el cumplimiento del contrato a través de la pérdida de las arras por el comprador o su devolución doblada por el vendedor en caso de incumplimiento. En ambos casos sin perjuicio de la posibilidad para ambas partes de reclamar el cumplimiento estricto de lo pactado.
c) Arras penitenciales: se reserva el derecho sobre la vivienda mediante la entrega de una cantidad con posibilidad de resolver lícitamente el compromiso tanto a instancia del comprador, que perdería la cantidad entregada, como del vendedor, que debería devolver dicha cantidad al comprador por duplicado. Es la figura más habitual. Fuente: facua.org

Desahucio exprés

Rafa — Thu, 23 Jul 2009 08:53:17 +0000

El nuevo desahucio exprés permitirá echar al inquilino moroso en 15 días El fomento del alquiler de vivienda es un reto constante en la agenda de asuntos pendientes en España. La idiosincrasia propia de nuestro país ha conducido a que el alquiler tan sólo represente un tímido 11% del mercado de vivienda, mientras que la media europea está situada en el entorno del 40%. De ahí la necesidad de poner en práctica medidas que incentiven la puesta en alquiler de las viviendas, ayudando a disipar los temores del casero ante los riesgos que entraña arrendar una propiedad, como el impago o la práctica imposibilidad de desalojo. Por todo ello, el Congreso de los Diputados ha dado un importante paso al aprobar, el pasado 25 de junio en la Comisión de Justicia, el Proyecto de Ley de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios. El texto, publicado en el Boletín Oficial de las Cortes Generales el pasado 6 de julio, debe aún superar su paso por el Senado a donde ya ha sido remitido, culminando el plazo para la presentación de enmiendas el próximo 11 de septiembre. El desahucio exprés en un máximo de 15 días tras la sentencia, la posibilidad de tramitarlo en juicio verbal reduciendo y simplificando los trámites y el reconocimiento del derecho del casero de recuperar la casa para sus familiares directos son las líneas básicas sobre las que se apoya la reforma perpetrada por el Congreso. No obstante, entre las medidas adoptadas no se deja de lado al inquilino que cumpla con sus obligaciones contractuales e incluso se introduce en el texto una disposición adicional (primera) que contempla ayudas a inquilinos con alta vulnerabilidad social. En concreto, establece que, "en las ayudas estatales para facilitar el acceso a la vivienda y su disfrute efectivo se prestará especial atención a las circunstancias de los inquilinos que se encuentren en situación de baja capacidad económica y alta vulnerabilidad social". Desahucio en 15 días Sin duda, las principales novedades de la nueva regulación, en su redacción actual, las introduce el artículo segundo del texto en el que se modifican diversos preceptos de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC 1/2000) con el propósito de mejorar y agilizar los procesos de desahucio, salvaguardando en todo caso los derechos y garantías que protegen al inquilino de buena fe. Es en este artículo en el que se recoge la posibilidad de desahucio en un plazo de 15 días y sin ulteriores trámites. Fuente: eleconomista.es

Hipoteca multidivisa: pagar en otra moneda

Alberto — Mon, 17 Nov 2008 09:05:58 +0000

En tiempos de crisis, todas las soluciones parecen buenas si prometen una reducción de la cuotamensual de la hipoteca. Muchos hipotecados, agobiados por su elevada cuota, se interesan ahora por la hipoteca multidivisa, un producto que, si bien tiene sus ventajas, no está libre de riesgos.La idea de la hipoteca multidivisa es aprovechar los tipos de interés más bajos de otras monedas –cuya estabilidad ofrece, aparentemente, más garantías– con índices de referencia diferentes al euríbor, como el líbor, por ejemplo. La consecuencia inmediata es un abaratamiento de los préstamos y una cuota mensual más baja. Cada moneda tiene su momento, y elegir una divisa más estable, como el franco suizo, nos beneficiará a largo plazo, pues a unque su interés inicial sea mayor, asumiremos menos riesgos.En el caso de que la divisa que hayamos elegido cambie de valor podemos encontrarnos con la grata sorpresa de que la cuota mensual se reduzca notablemente. Pero también puede ocurrir lo contrario: que nuestra deuda haya aumentado. Por ello, los expertos coinciden en que firmar una hipoteca multidivisa no es una solución aconsejable para las familias que viven de una nóminay llegan justas a fin de mes. Antes de decidirse por uno de estos préstamos hay que estar seguro de entender bien su funcionamiento. Teniendo en cuenta la situación financiera actual, el riesgo esmayor, y habría que hacer un seguimiento constante del mercado de valores y su fluctuación para sacar el rendimiento adecuado a la hipoteca.

Las claves

Dónde: Actualmente hay una gran diversidad de bancos, entidades de crédito e intermediarios, como brokers financieros, que incluyen la hipoteca multidivisa entre sus productos. Asesoramiento: Conviene buscar asesoramiento neutral, es decir, un experto independiente de la entidad en la que tenemos la hipoteca, aunque también conviene consultarlo con ellos. Existen asesores gratuitos que no exigen ningún compromiso por anticipado, y que sólo pedirán un cobro si acabamos aceptando su oferta. Las soluciones que ofrezcan deben ser de bancos o cajas regulados por el Banco de España. Riesgos: A pesar de no regirse por el euríbor, si no por el líbor u otro referente más estable, todas las monedas sufren cambios de valor en los mercados internacionales, lo que puede variar la deuda. Además, la hipoteca multidivisa no puede subrogarse, habría que cancelarla, algo que en caso de una venta urgente impediría aprovechar el mejor momento de la divisa. Fuente: 20 minutos

La compraventa de viviendas modera su desplome

Christian Prez — Tue, 23 Sep 2008 11:24:01 +0000

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A pesar de que la compraventa de casas continúa a la baja (las transacciones han bajado un 31% hasta junio frente al año 2007), parece que hoy –por fin- tenemos una buena noticia sobre la que hacernos eco.

Y es que según hemos podido conocer durante la mañana, la compraventa de viviendas ha moderado su desplome en el segundo trimestre del año.

Esto ha sido posible gracias a que se ha pasado del descenso del 18% registrado entre los meses de enero y marzo con respecto a los tres últimos meses de 2007.

La caída en esta ocasión ha sido aún más modesta, en torno al 2% entre abril y junio pasado.

Sin embargo, y según ha publicado en el día de hoy el Ministerio de Vivienda, la mejor opción en esta crisis continúa siendo la vivienda nueva, que incluso ha aumentado en un 0,5% el total de transacciones entre abril y junio.

Según diversas fuentes expertas del sector, esto ha sido posible gracias a la posibilidad de subrogación de la hipoteca contratada en su día por los constructores y la necesidad de sacar el stock acumulado, algo que en sí ha facilitado las rebajas en su precio.

A continuación te resumimos los datos más interesantes que hemos conocido hoy:

En el segundo período se han vendido 90.905 casas de obra nueva.
Del total de transacciones en el último año (entre junio de 2007 y junio de este año), 385.939 han sido viviendas nuevas, y 307.564 fueron ventas de inmuebles de segunda mano. En total, un 25,3% menos que el mismo periodo precedente.
Por autonomías, casi la totalidad de las comunidades han registrado un descenso de las transacciones en los cuatro últimos trimestres, situándose Cataluña (42,2%) y Ceuta y Melilla (41,9%) en las primeras posiciones, y Madrid (28,9%) y Canarias (26,4%) en las últimas.

Vía | El País
Imágen | Cotizalia

Inversión en países del este

Renoir — Wed, 13 Aug 2008 05:00:58 +0000

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La inversión inmobiliaria se desplaza a los antiguos países del Este. Países recientemente incorporados a la UE, como es el caso de Rumanía o que tienen la puerta abierta a la integración en los próximos años como el caso de Albania, se convierten en buenas posibilidades para el negocio y la inversión inmobiliaria debido al potencial de crecimiento que están ofreciendo. Una empresa llamada Kategora Investments va a poner en marcha algo llamado "turismo inmobiliario".

El gerente de la empresa, Kepa Apraiz presento a la empresa en sociedad en Bilbao, dónde esta la sede de esta consultora que se dedica al asesoramiento inmobiliario en países emergentes de Europa. Esta empresa, que vio la luz hace tres años en la capital vizcaína, cuenta con oficinas en Madrid y Valencia dentro del estado español y también en Varsovia y en Budapest, países que han sido admitidos hace poco en el club europeo, lo que hace que se pueda invertir en ellos sin necesidad de desplazarse.

En octubre de este mismo año la consultora tiene intención de iniciar lo que ellos llaman "turismo inmobiliario", para los cuales organizará viajes que serán un híbrido entre el turismo y la prospección inmobiliaria o el conocimiento de las viviendas que hayan sido adquiridos por los inversores. Los activos que hayan sido adquiridos son gestionados de una forma integral por la empresa, lo cual incluye un paquete de tramitación, financiación y la administración del alquiler de las viviendas. En los últimos tiempos la empresa ha iniciado negocios con fuerza en Albania y Rumanía. En el caso de este último país el mercado inmobiliario es muy joven y ofrece una gran potencialidad de crecimiento. En Albania el precio de las casas se sitúa muy por debajo de los precios que tienen los inmuebles en el resto de Europa.

Los precios que se barajan en la capital de Albania, Tirana, son de 450 euros el metro cuadrado, mientras que en Varsovia, Polonia, el precio del metro cuadrado se encuentra situado en los 1.700 euros. Aún con estos precios también la crisis ha llegado al mercado inmobiliario de los nuevos países adheridos a la UE, y cuesta cerrar operaciones. Esta empresa está teniendo un crecimiento superior al 30% en número de clientes, siendo sus inversiones en el 2008 de entre 20 y 30 millones de euros.

Fuente. El economista | Imagen: El economista

La compraventa de casas cae en picado

Christian Prez — Mon, 28 Jul 2008 07:07:17 +0000

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Hace apenas unos minutos hemos conocido que la compraventa de casas, en el mes de mayo, cayó en picado un 34,3%, durante el mismo período del mes anterior. Un dato que sin ningunda duda confirma la tendencia a la baja que se preveía desde hace algunos meses para diferentes sectores, marcando además una caída del 10,1% respecto al pasado mes de abril.

Se ha podido constatar que aproximadamente un 87,7% de estas compraventas corresponden a fincas urbanas, y un 12% a fincas rústicas, por lo que en términos interanuales, el número de viviendas libres transmitidas por la compraventa ha descendido un 33,9%*. Eso sí, durante el mes de mayo de 2008, las comunidades más activas en lo que se refiere a la citada compraventa han sido Castilla-La Mancha (con 988 fincas transmitidas por cada 100.000 habitantes) y La Rioja (con 808). Atendiendo además a la compraventas de viviendas, se ha comprobado que las comunidades donde el número de transmisiones es algo mayor por cada 100.000 habitantes es en Cantabria (239) y en Murcia (200). Por tanto, se ha conocido que, durante el citado mes, un 56,5% de las transacciones de viviendas se registraron mayormente en cuatro comunidades autónomas: Comunidad de Madrid, Cataluña, Andalucía y Comunidad Valenciana. Unos datos que confirman la tendencia a la baja del pasado mes de abril. Documento | Puedes descargarte el informe pulsando aquí

VPO, una salida para reafirmar el sector

Marta — Sun, 27 Jul 2008 20:38:20 +0000

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Ante las subidas y bajadas que vive actualmente el mundo inmobiliario, algunas empresas constructoras se han dedicado a la arquitectura y venta de viviendas de protección oficial (VPO), especializándose en ello, siendo una garantía de éxito asegurada. Es una medida eficaz y una salida para salir a flote de los momentos en los que se encuentra uno de los segmentos más importantes de la economía de este país.

Algunas ventajas de este tipo de viviendas, según las empresas constructoras, son que se venden a precios más bajos y se venden todas.

En una noticia aparecida en La Verdad de Murcia reafirma esta situación. Establecen que en los dos últimos meses, las solicitudes para construir VPO en esta región han duplicado con creces la cifra registrada en los doce meses anteriores.

La junta directiva de la Asociación de Promotores de la Región de Murcia acordó remitir una nota de felicitación a la Consejería por la creación de una nueva tipología de vivienda protegida, la de precio limitado, "gracias a la cual se facilitará el acceso a los ciudadanos con menores recursos", indicó la asociación empresarial. Según la Dirección General de Vivienda, entre el 15 de mayo y el pasado viernes, la Consejería ha recibido solicitudes para construir 1.817 viviendas protegidas, cuando en los doce meses anteriores las peticiones superaban por poco el millar, lo que significa que el ritmo de solicitud de VPO ha pasado de 80 al mes a 900. Así, el consejero de Obras Públicas, José Ballesta, opina que el mercado libre se ha restringido mucho, y muchos empresarios creen que la vivienda de protección oficial es donde está ahora la posibilidad de sacar adelante sus promociones, porque la comercialización es más barata y la salida al mercado es mucho más fácil.