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Adquirir vivienda de próxima construcción

admin — Wed, 03 Mar 2010 17:42:18 +0000

Si estás interesado en adquirir una vivienda de próxima construcción. El promotor me dice que debo abonar una cantidad como reserva. ¿Tengo que firmar algún documento con el vendedor?

Como es lógico, si estás realmente interesado en la vivienda querrás evitar que el vendedor continúe ofertándola a terceros. Existen diferentes tipos de documentos frente a los que te puedes encontrar. Es importante saber que quedarás obligado a tenor del contenido de cualquier documento que suscribas. Por lo tanto, es importante que se hagan constar las condiciones de la futura compraventa (inclusive el precio y forma de pago) con todo detalle, y que el comprador se asegure de que en el documento se recoja perfectamente la identificación de la vivienda y de sus anexos. Ante la más mínima duda, consulta con un profesional de tu confianza antes de firmar nada.

Los documentos que inicialmente se presentarán constituirán, generalmente, alguna de las siguientes figuras:

Promesa recíproca de compraventa, que puede ser bilateral y que debe recoger todos los elementos del contrato definitivo. Da derecho a los contratantes a exigirse recíprocamente su cumplimiento.

Opción de compra, que es la promesa unilateral de venta (sólo se obliga el vendedor) que concede al futuro comprador la facultad de decidir sobre la celebración del contrato en un plazo y condiciones determinados.

Arras,, con lo que se reserva el derecho sobre la vivienda mediante la entrega de una cantidad. Con tres variantes:

a) Arras confirmatorias: constituyen una entrega que garantiza la fuerza vinculante del acuerdo de futura compraventa y no dan derecho a resolver la obligación contraída.

b) Arras penales: garantizan el cumplimiento del contrato a través de la pérdida de las arras por el comprador o su devolución doblada por el vendedor en caso de incumplimiento. En ambos casos sin perjuicio de la posibilidad para ambas partes de reclamar el cumplimiento estricto de lo pactado.

c) Arras penitenciales: se reserva el derecho sobre la vivienda mediante la entrega de una cantidad con posibilidad de resolver lícitamente el compromiso tanto a instancia del comprador, que perdería la cantidad entregada, como del vendedor, que debería devolver dicha cantidad al comprador por duplicado. Es la figura más habitual.
Fuente: facua.org

La multipropiedad o régimen de propiedad de vivienda por turnos

admin — Fri, 29 Jan 2010 19:19:39 +0000

La ley regula el fenómeno que se conoce como “multipropiedad” o “time-sharing”. La ley llama, a lo que los consumidores adquieren cuando compran uno de estos productos, derechos de aprovechamiento por turno, y prohíbe la utilización del término “multipropiedad” o cualquier otro que contenga la palabra “propiedad” porque el consumidor no va a ser propietario del inmueble sobre el que recae el derecho.

He aquí algunas preguntas que puede hacerse el consumidor que se propone adquirir un derecho de esta naturaleza en España:

¿Qué es un derecho de aprovechamiento por turno (multipropiedad)?

Es el derecho por el que el consumidor puede utilizar un alojamiento amueblado en un inmueble turístico durante un período determinado al año y recibir, durante este tiempo, los servicios necesarios para su adecuado disfrute. El empresario puede haberlo configurado como un arrendamiento de temporada o como un derecho real de uso.

¿Han de estar el apartamento y la semana previamente determinadas?

Sí. Sólo si se ha configurado como un arrendamiento puede el empresario venderlo como derecho “flotante”, esto es, dejando para un posterior momento la determinación del alojamiento que en el inmueble se va a ocupar y la semana del año durante la cual se va disfrutar de él (temporada determinada, alojamiento y período -semana- determinable por sus condiciones objetivas).

¿Cómo puedo conocer las reglas por las que se rige el complejo inmobiliario donde voy a comprar mi derecho de aprovechamiento por turno?

El empresario, antes de vender algún derecho de aprovechamiento por turno, está obligado a editar un folleto que contenga la información esencial para que el consumidor interesado pueda conocer las características concretas del régimen al que pertenece el derecho que se le ofrece (situación del inmueble, descripción del alojamiento, de su mobiliario, de los servicios con que cuenta, etc.) Además, en el Registro de la Propiedad correspondiente al lugar donde radique el inmueble, pues, la escritura reguladora del régimen, necesaria para la válida constitución del mismo, debe inscribirse obligatoriamente.

¿Puedo inscribir en el Registro de la Propiedad mi derecho?

Sí, tanto si se configura como -arrendamiento- o como derecho real. La inscripción del mismo evitará que se vea afectado por actos de disposición o por las demandas que se interpongan contra el empresario (embargo, suspensión de pagos…), pero no es obligatoria, y el adquirente es titular del derecho desde la misma celebración del contrato.

¿Qué ocurre si, en el complejo, no se prestan los servicios adecuadamente?

En este caso, el consumidor puede dirigirse directamente contra el propietario del inmueble que es, en todo caso, el responsable de una adecuada prestación de los servicios.

¿Puedo recurrir a los Tribunales españoles si el contrato se ha celebrado fuera de España o se ha pactado el sometimiento a otras leyes o tribunales distintos de los españoles?

Sí, siempre que el derecho de aprovechamiento por turno se refiera a un inmueble que se encuentre en España. En este caso, el consumidor tiene la plena protección de los tribunales y leyes españolas, cualquiera que sea el lugar donde se haya celebrado el contrato o cualesquiera sean las cláusulas del mismo.

Gastos de compraventa de una vivienda:

a) Pago de Impuestos: El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o el I.V.A., según los casos, así como el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plus Valía Municipal).

b) Gastos de Notaría: Son los honorarios del Notario por el otorgamiento de la escritura de compraventa y se calculan con arreglo a un Arancel fijado por el Gobierno. Tales honorarios varían según el precio de venta reflejado en la escritura. Las escrituras de compraventa de vivienda gozan de una bonificación del 25% respecto del Arancel ordinario.

c) Gastos de Registro: Son los honorarios del Registrador por la inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad. Al igual que los gastos de Notaría, se calculan con arreglo a un un Arancel fijado por el Gobierno y varían según el precio de venta de la finca. Como en el caso de las escrituras públicas, la inscripción de la compra de una vivienda en el Registro de la Propiedad goza de una bonificación del 25% respecto del Arancel ordinario.

d) Gastos de Gestión o Tramitación: Son los honorarios por la realización de los trámites posteriores a la firma de la escritura de compra (pago de impuestos, presentación en el Registro para su inscripción, tramitación de plus valías, alteración de la titularidad de la finca en el Catastro, etc). En esta partida también pueden incluirse determinados gastos previos a la firma de la escritura, como la verificación registral de la titularidad y estado de cargas de la vivienda.

¿Quién debe pagar las escrituras de compraventa de vivienda?
El artículo 1.455 del Código Civil establece que los gastos de otorgamiento de la escritura de compraventa son de cuenta del vendedor y los gastos de la primera copia de la escritura son de cuenta del comprador. Ello quiere decir que si en la escritura de compraventa (o en el contrato privado previo a la firma de la escritura compraventa) se pacta que los gastos de escritura se satisfagan “según Ley”, o bien no se establece ningún pacto sobre este tema, los honorarios del Notario deberá pagarlos el vendedor, salvo el importe de la primera copia autorizada de la escritura de compraventa, que deberá pagarla el comprador.

En cualquier caso, cabe que el vendedor y el comprador establezcan cualquier tipo de pactos o acuerdos acerca del pago de los honorarios del Notario. A falta de pacto expreso, se aplicará en todo caso lo que dispone el citado artículo 1.455 del Código Civil.

¿Y los gastos de inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad?

Los honorarios del Registro de la Propiedad por la inscripción de la vivienda a nombre del comprador deben ser pagados por éste, salvo que haya un acuerdo de las partes contratantes en otro sentido.
Fuente: tuabogadodefensor.com

Régimen de multipropiedad

admin — Wed, 27 Jan 2010 19:17:22 +0000

En el régimen de propiedad, establecido en el Código Civil, corresponde al dueño de cada piso o local:

El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.

¿Qué se debe conocer realmente cuando compra una vivienda?, es una pregunta que se realiza cualquier consumidor normal, nosotros le ofrecemos una serie de pasos para que cuando decida comprar un vivienda, obtenga la información precisa y sepa lo que realmente necesita saber:

Derecho de Información del consumidor, en la compra de vivienda:

1. El nombre o razón social, domicilio y, en su caso, los datos de la inscripción en el Registro Mercantil, del vendedor.

2. Plano general del emplazamiento de la vivienda y plano de la vivienda misma, así como descripción y trazado de las redes eléctrica, de agua, gas y calefacción y garantías de las mismas, y de las medidas de seguridad contra incendios con que cuente el inmueble.

3. Descripción completa de la vivienda con expresión de su superficie útil, y descripción general del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios. Materiales empleados en la construcción de la vivienda, incluidos los aislamientos térmicos y acústicos, y del edificio y zonas comunes y servicios accesorios.

4. Datos de inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad o expresión de no hallarse inscrito en el mismo.

5. Precio total de la vivienda y servicios accesorios y forma de pago, con expresión detallada de los siguientes datos:

a) Precio total de la venta, que se entenderá, que incluyen en su caso, los honorarios de Agente mediador y el IVA, si la venta se halla sujeta a este impuesto. En otro caso se indicará la cuota que corresponda por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

b) Forma de pago. En el caso de preverse aplazamientos se indicará el tipo de interés aplicable y las cantidades que corresponderá abonar por principal e intereses y fecha de vencimiento de unos y otros.

c) Medios de pago admisibles para las cantidades aplazadas.

d) Garantías que deberá constituir el comprador por el precio o la parte de él, aplazado.

6. Copia de la licencia de obras, de la cédula urbanística de la que resulte el cumplimiento de las operaciones de parcelación, y de la licencia de primera ocupación de la vivienda.

7. Estatutos y normas de funcionamiento de la Comunidad de Propietarios, en su caso, así como información de los contratos de servicios y suministros de la comunidad.

8. Información sobre el pago de los tributos de todas clases que graven la propiedad o utilización de la vivienda.

9. Forma en que está previsto documentar el contrato con sus condiciones generales y especiales.

10. En el caso de que la vivienda o las zonas comunes o elementos accesorios no se encuentren totalmente edificados se hará constar con toda claridad la fecha de entrega y la fase en que se encuentra la edificación.

11. Cuando se trate de primera transmisión se indicará el nombre y domicilio del Arquitecto y el nombre o razón social y domicilio del constructor.

12. Escritura ante Notario y Registro de la Propiedad:

Las dos garantías jurídicas fundamentales que ofrece el sistema legal español al comprador de una vivienda son la Escritura Pública y el Registro de la Propiedad.

La Escritura Pública ante Notario supone una garantía esencial para el comprador porque:

a) Prueba en juicio y fuera de él la propia existencia del contrato de compraventa y lo pactado por las partes contratantes en él.

b) En virtud de su otorgamiento se adquiere la propiedad sin ningún requisito ulterior.

c) Implica necesariamente un control del Notario sobre todos los aspectos jurídicos relacionados con la vivienda (titular de la misma, estado de cargas, situación urbanística, aspecto fiscal, etc.), que coloca al comprador en una zona segura al margen de riesgos y posibles ilegalidades.

d) La escritura pública goza de la presunción de legalidad, que sólo puede ser destruida por una sentencia judicial.

La inscripción en el Registro de la Propiedad representa una segunda garantía ya que aporta un efecto jurídico de gran importancia práctica, que es la eficacia de la adquisición frente a terceros. Dicha eficacia frente a terceros implica que el comprador no se verá afectado por cargas o problemas jurídicos que no estaban reflejados en el Registro de la Propiedad en el momento de inscribir el comprador la vivienda comprada a su nombre.

La vivienda, como adquisición más importante que realizan los ciudadanos a lo largo de su vida, viene siendo en los últimos tiempos un elemento de propiedad muy significativo, por ello es conveniente conocer el régimen de adquisición, que no es otra que la compra venta, no obstante en los últimos años ha aparecido otra modalidad que se ha mal llamado, multipropiedad, su legislación aplicable es:

Ley 42/1998, de 15 diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias (BOE núm. 300, de 16 de diciembre de 1998). [Modificada por la Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de Medidas fiscales, administrativas y del orden social (BOE núm. 313, de 30.12.2000, p. 46631 ss.). La modificación afecta a los arts. 8.2.b), 8.2.e), 8.2.h), 9.3, 9.4, 10.3, 14 y 19, y a la Disposición Adicional 2ª.] [Modificada por la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social (BOE núm. 313, de 31-12-2001, p. 50597.). La modificación introduce los arts. 8º.2. l) y 9º.1 13º.] [Modificada por la Ley 39/2002, de 28 de octubre, de transposición al ordenamiento jurídico español de diversas directivas comunitarias en materia de protección de los intereses de los consumidores y usuarios (BOE núm. 259, de 29-10-2002, pp. 37922-37933). La modificación afecta a la rúbrica del capítulo III del Título I e introduce un artículo 16 bis.].
Fuente: tuabogadodefensor.com

El Santander venderá casas a mitad de precio

admin — Wed, 25 Nov 2009 10:56:04 +0000

El Banco Santander venderá casas a mitad de precio

Selecciona hasta 600 de sus inmuebles para aplicarles unos descuentos del 30% al 50%.
Las comercializará a través de su filial Altamira del 25 de noviembre al 31 de diciembre.
El banco ha traspasado desde enero 1.400 pisos, 1.056 en compraventa y 344 en alquiler.

Las rebajas en el sector inmobiliario no parecen tener fin. “¡Es el momento!”. Con este eslogan el Banco Santander, a través de su filial Altamira Santander Real Estate, lanza su última campaña para vender parte de sus activos ligados al ‘ladrillo’. suvivienda.es le adelanta que la entidad sacará al mercado, sólo del 25 de noviembre al 31 de diciembre, más de 600 inmuebles con descuentos de hasta el 50%.

Después de varios meses -desde enero- de su desembarco en el sector inmobiliario y de cara al final de ejercicio, el Banco Santander ha seleccionado una serie de viviendas a las que va a aplicar unos descuentos totales en el precio entre el 30% y el 50%.

Las viviendas comercializadas por Altamira ya contaban con importantes rebajas que habían impulsado la venta de la mitad de las casas del banco que a principios de año puso en el mercado. La entidad de Emilio Botín, a fecha 31 de octubre, ha traspasado 1.400 viviendas (1.056 en régimen de venta y 344 en alquiler) y mantiene con el cartel de ‘Se vende’ actualmente 2.550 pisos distribuidos por la geografía española.

Ahora, con la nueva campaña, los sustanciales descuentos marcados inicialmente engordarán aún más.
Altamira aplicará más rebajas en el precio hasta completar descuentos totales entre el 30% y 50%. Para llevar a cabo este jugoso abaratamiento, el Banco Santander ha seleccionado 400 viviendas y más de 200 unidades entre locales, oficinas y garajes que comercializa a través de su web www.altamirasantander.com.

Además de este atractivo gancho del precio, la entidad también seguirá manteniendo en vigor las mejores condiciones de financiación a los compradores de sus viviendas: 100% del precio, sin gastos, hasta 40 años y Euribor más 0,40.
Fuente: elmundo.es

Reactivando el mercado inmobiliario

admin — Mon, 05 Oct 2009 07:44:17 +0000

Reactivando el mercado inmobiliario con originalidad.

Si el objetivo de uno es vender y destacar sobre el resto de la competencia hay que actuar con originalidad. Y más en época de crisis. Estas son algunas ideas originales para promover el mercado de la vivienda.

¿Quiere probarla?

Muchas veces después de comprar algo terminamos arrepintiéndonos de ello al comprobar que el producto o servicio no era el que esperábamos. En el tema de la vivienda ocurre igual. Cuando uno va a visitar una casa estará en ella apenas unos minutos pero ¿cómo será el inmueble y su entorno el resto del día? Ahora cualquiera puede saberlo ya que una empresa catalana permite a los posibles compradores pasar 36 horas en la casa para probarla y decidir si optan a la subasta donde podrán adquirirla.

Si uno puede probar un coche, ¿por qué no una casa?

Esto es lo que argumenta la empresa: si cualquiera puede probar un coche o una televisión antes de decidirse si compra el producto o no, ¿por qué no puede hacer lo mismo con una casa?

¿Y cómo son los vecinos?

La propuesta de la empresa permitirá a los interesados comprobar si la vivienda está bien insonorizada, si el barrio es agradable y tranquilo o si los vecinos son tan “peligrosos” como los de la serie “Aquí no hay quien Viva”.

Se sortea vivienda

Una vivienda como premio final de una rifa. Esto es lo que ocurre en Austria, donde es perfectamente legal sortear una vivienda. Y es lo que ha hecho Stanislau Koguj, que decidió sortear su vivienda porque la consideraba demasiado grande para él. Ha vendido más de diez mil boletos a un precio de 99 euros cada uno. El afortunado podrá disfrutar de una casa de casi 1.400 metros cuadrados y que cuenta con instalaciones como invernadero, piscina o jacuzzi.

De regalo, otra casa

El 2×1 también ha llegado al mundo inmobiliario o, al menos, al Salón Inmobiliario del Mediterráneo donde las empresas promotoras se unieron para ofrecer a los posibles clientes una oferta que ellos aseguran es una ganga. Adquiriendo un pareado de lujo de 780.000 euros en Málaga se recibe un regalo que es nada más y nada menos que otro apartamento de un dormitorio en el campo de golf de Vélez.

La unión hace la fuerza

Un grupo de personas siempre hará más presión que uno solo. Por esa razón una empresa asturiana se dedica a poner en contacto a todas aquellas personas que estén buscando comprar un piso para que entre todos formen un grupo unido y ejerzan presión conjunta sobre los promotores inmobiliarios con la finalidad de que reduzcan sus precios.

Rastrillo

Los americanos son muy dados a los típicos rastrillos donde venden todos aquellos objetos que ya no quieren. La fiebre del rastrillo ha llegado poco a poco a nuestro país. Una inmobiliaria convocó a principios de este año un rastrillo con más de 500 viviendas con hasta un 50% de descuento en su precio final.

Ayudas a divorciados y casados

No todo se presenta negro para aquellos que hayan iniciado los trámites para iniciar el divorcio. Otra empresa inmobiliaria pagará todo el papeleo de disolución del matrimonio de su cliente si éste adquiere una de sus viviendas al precio de 68.000 euros. Aunque no todo tiene que ser negativo, ya que esta misma empresa también se ofrece a encargarse de los preparativos de boda si sus clientes están a punto de casarse.
Fuente: economia.es

La construcción de viviendas en España, bajo mínimos

admin — Wed, 30 Sep 2009 07:25:48 +0000

La construcción de viviendas, en calma total

En el segundo trimestre se iniciaron 49.306 viviendas, un 46,6% menos que hace un año
La vivienda libre (29.689 unidades) cae un 5,9% respecto a marzo y un 59,7% anual
En lo que va de año apenas se han iniciado 96.393 casas, 61.000 de ellas libres

El negocio del ladrillo ha echado el freno definitivo y en España ya sólo emprende la construcción de una casa quien goza del respaldo de una Administración Pública o el que realmente lo necesita. Según la estadística del Ministerio de Vivienda publicada hoy, de las 49.306 viviendas que se comenzaron a construir en España en el segundo trimestre, el 40% fueron de protección oficial. El dato es un 4,7% mejor que el trimestre anterior -2.200 casas más-, pero un 46,6% inferior al registrado hace un año.

El dato es aún más demoledor si sólo se analiza la actividad del mercado libre. De total de viviendas iniciadas entre abril y junio, sólo 29.689 fueron libres, un 5,4% menos que en el trimestre anterior y un descenso del 59,7% respecto a las mismas fechas de 2009, periodo en el que se empezaron a construir 73.672 pisos.

Así, en junio de 2009 se iniciaron 44.000 viviendas libres menos que hace un año y un millar de viviendas protegidas más que entonces. Además, por cada diez viviendas, sólo dos eran protegidas, mientras que ahora cuatro de cada diez gozan de protección.

Si persiste el mismo ritmo de construcción de pisos, en 2009 se construirán en torno a las 200.000 viviendas, la mitad de la demanda anual estimada por el Ejecutivo, cifrada entre las 400.000 y las 450.000 casas. Un alivio para el abultado ’stock’ de viviendas -hay quien habla de 1,7 millones de unidades-, muchas de ellas ofrecidas con suculentas rebajas en los numerosos rastrillos y ‘outlets’ con el sello ‘low cost’ que se celebran estos meses. Hoy (25/09/2009), la ministra de Vivienda, Beatriz Corredor, inaugura uno de ellos, en la Casa de Campo de Madrid.

Viviendas iniciadas y terminadas en España:

2009

Junio 2009:

Iniciadas: 49.306 Libres: 29.689 y Protegidas: 19.617

Terminadas: 115.103 Libres: 96.473 y Protegidas: 18.630

Marzo 2009:

Iniciadas: 47.065 Libres: 31.386 y Protegidas: 15.579

Terminadas: 117.450 Libres: 102.975 y Protegidas: 14.475

2008

Diciembre 2008:

Iniciadas: 81.859 Libres: 40.736 y Protegidas: 41.159

Terminadas: 112.488 Libres: 89.502 y Protegidas: 22.986

Septiembre 2008:

Iniciadas: 76.012 Libres: 55.854 y Protegidas: 20.159

Terminadas: 153.392Libres: 140.382 y Protegidas: 13.010

Junio 2008:

Iniciadas: 92.429 || Libres: 73.672 | Protegidas: 18.757

Terminadas: 185.352 Libres: 168.049 y Protegidas: 17.303

Datos: Ministerio de Vivienda

En el segundo trimestre de este año se terminaron 96.473 viviendas libres, lo que representa un 6,3% menos que las finalizadas en el primer trimestre de este año y un 42,6% que las que se terminaron en el segundo trimestre de 2008.

Curiosamente, incluso en el momento en el que el pulso del sector late con menos fuerza, el ritmo de construcción sigue siendo superior al de ventas de viviendas. Entre abril y junio se iniciaron 29.689 viviendas libres, pero sólo se vendieron 18.688 pisos nuevos.

En total, sumando viviendas libres y protegidas en los últimos doce meses (julio 2008-junio 2009) se concluyó la construcción de 429.332 viviendas.
Fuente: elmundo.es

Vender la vivienda que avaló la compra de otra

admin — Mon, 21 Sep 2009 07:32:01 +0000

Elegir entre aportar garantías personales o reales para respaldar una hipoteca puede evitar sorpresas a la hora de poner a la venta un inmueble.

Durante la última década se ha vivido un boom en la compraventa de viviendas. La hipoteca ha sido, en la mayoría de los casos, el instrumento utilizado a la hora de financiar la adquisición de un inmueble y, en muchas de estas situaciones, los compradores necesitaban un respaldo económico que garantizara el pago de todas y cada una de las cuotas del crédito hipotecario.
La figura del avalista cobró una gran importancia y se convirtió en casi imprescindible para jóvenes, trabajadores con nóminas reducidas, solicitantes de hipotecas por un valor superior al 80% de la tasación del piso o personas sin trabajo fijo. Muchos de quienes, en su momento, firmaron como avalistas de sus familiares o amigos se preguntan ahora si pueden poner a la venta sus inmuebles o si, por el contrario, su condición de garantes de un crédito del que no son titulares les impide disponer libremente de su patrimonio. La elección entre aportar garantías personales o reales para respaldar una hipoteca puede ser la clave para poder poner a la venta un inmueble.

Garantía personal

Con frecuencia se suele confundir la figura del avalista con la del “hipotecante no deudor”, por lo que es importante diferenciar ambos términos y conocer lo que cada uno de ellos implica antes de tomar la decisión de respaldar una hipoteca.

El avalista responde con todo su patrimonio presente y futuro de la deuda contraída por el titular de la hipoteca. Es decir, garantiza de manera personal que el prestatario va a hacer frente al pago de las cuotas, pero no lo hace con un bien concreto. Es frecuente escuchar conversaciones en las que se asegura que los padres han avalado a su hijo “con el piso”, pero estas afirmaciones no son del todo correctas, pues le apoyan con todos sus bienes: su nómina, su cuenta corriente, su vivienda… En el caso de que el titular no pague las mensualidades, el banco puede dirigirse directamente contra el patrimonio del avalista.

Pero al no existir un bien concreto que haya servido como garantía de pago, el fiador puede vender libremente su patrimonio y disponer de él de la manera que considere más oportuna, pues seguirá respondiendo con los nuevos bienes. Así que si desea vender su casa puede hacerlo con total libertad, ya que no existe sobre ella ninguna carga concreta. Eso sí, el avalista ve reducida su capacidad de endeudamiento en el futuro de manera que, si necesita un crédito al consumo o una hipoteca no le será tan fácil conseguirlo salvo que responda con su patrimonio ante las posibles deudas de un tercero.

Si el futuro avalista, antes de respaldar al prestatario, prevé que en un momento dado puede tener que vender su casa para comprar otra nueva, por necesidades de movilidad geográfica o cualquier otro motivo, es mejor que elija la opción de utilizar la garantía personal, pues con ella tiene un mayor margen de maniobra a la hora de administrar su patrimonio.

Garantía real

La situación cambia bastante cuando la garantía que se utiliza para respaldar la compra de otra vivienda es real -está constituida por bienes tangibles- y no personal. En este caso, el fiador otorga como garantía del pago de la hipoteca una propiedad concreta y su responsabilidad se agota con ella. No pone en peligro todo el patrimonio presente y futuro sino sólo un bien determinado como puede ser un inmueble. Es una de las opciones que se utiliza cuando el avalista no quiere arriesgar el conjunto de sus propiedades y prefiere tener una responsabilidad limitada.

Con este tipo de garantía surgen las siguientes posibilidades:

Que el inmueble utilizado para asegurar el pago de la hipoteca sea propiedad del prestatario; es decir, de quien solicita y recibe el dinero para la compra de una nueva vivienda.

Que la persona utilice su vivienda para asegurar el pago de las cuotas de un tercero. Este último es el caso del hipotecante no deudor, la persona que sin ser titular del crédito pone como garantía su propio inmueble para que al solicitante se le conceda la hipoteca. Si se da la circunstancia de que el prestatario no paga las cuotas en el plazo establecido o deja de abonar definitivamente las mensualidades, el hipotecante no deudor responderá con su vivienda y hasta el límite que se haya establecido. Por ejemplo, si la entidad bancaria concede una hipoteca a un joven por el 80% del valor de un piso y lo que necesita es el cien por cien, los padres, u otros familiares o amigos, constituyen una hipoteca por el valor del 20% sobre un inmueble, de manera que su responsabilidad se agota con este porcentaje si el titular no paga. De este modo, sólo son responsables en la medida en que la vivienda esté hipotecada.

Para poder garantizar una deuda con un bien concreto, en este caso con una vivienda, el inmueble ha de estar inscrito en el Registro de la Propiedad a nombre de la persona que va a utilizar el piso como garantía. Normalmente debe ser el único propietario o estar de acuerdo con los otros titulares en poner la casa como garantía real del pago de una hipoteca. Las entidades bancarias también suelen pedir que el inmueble esté libre de otras cargas para que la vivienda pueda utilizarse como garantía. Una vez que el garantista ha constituido una hipoteca sobre su inmueble, esta carga aparece reflejada en el Registro de la Propiedad. Al igual que ocurre con el avalista, la capacidad de endeudamiento futuro se reduce.

¿Qué ocurre entonces cuando el hipotecante no deudor quiere poner en venta la vivienda? Legalmente puede hacerlo, pero pesa sobre ella una obligación y si alguien deseara adquirir el inmueble lo haría con la carga incluida. Como estos datos aparecen en el Registro de la Propiedad, es muy difícil que el comprador acceda a llevarse la vivienda en estas condiciones, con lo que lo habitual es que pida que se cancele la deuda. Si cada vez hay más dificultades para vender una vivienda, cuando sobre ésta pesa una hipoteca la operación puede llegar a ser casi imposible.

Fuente: consumer.es

El peligro de la autoarquía inmobiliaria

admin — Wed, 05 Aug 2009 08:48:36 +0000

El gran público ve la realidad del mercado inmobiliario residencial día a día. En el último Salón Inmobiliario de Madrid, hemos podido comprobar cómo, al precio adecuado (menos 40%) y con la financiación necesaria, aparece de nuevo el comprador de viviendas.

El perfil del comprador es aquél que tiene un menor riesgo de desempleo y que cumple con unos requisitos mínimos en su capacidad de repago. Este ajuste, que se está produciendo en el residencial, no es tan claro en el mercado terciario.

El producto terciario no se ha ajustado ni en velocidad ni en profundidad como lo ha hecho el residencial. Además, para el terciario (hoteles, oficinas, centros comerciales), la financiación ha desaparecido, sólo es posible la subrogación.

Existe una gran distancia que separa las expectativas de rentabilidad de los inversores internacionales y las que los patrimonialistas españoles están dispuestos a realizar con sus activos inmobiliarios. Ahora, una nueva variable, las expectativas de renta, se une a la ecuación a la hora de valorar los inmuebles.

El diferencial entre los activos sin riesgo y las tasas exigidas por los inversores ha ido aumentando en los últimos meses, de manera que el descenso de los tipos no ha significado una reducción de las tasas. Actualmente, existen niveles de 200 a 250 puntos básicos por encima de la rentabilidad del bono a 10 años.

Este diferencial se justifica por el riesgo del inmobiliario frente a otros sectores, pero también por la prima de riesgo que España sufre respecto a otros de Europa. La percepción que se tiene de las expectativas negativas de la economía española en el extranjero trae como consecuencia que los inversores internacionales estén descontando los peores escenarios posibles.

Pero no debemos olvidar que, en una economía global, el dinero se dirige allí donde tiene mayores expectativas de retorno a un menor riesgo; no es que no estemos de moda, sino que hay mejores sitios para invertir que España porque allí el ajuste ya se ha producido.

Caer en una autarquía inmobiliaria sería un desastre para el sector. Hemos rozado el ser un mercado de primera categoría en Europa y cerrar ahora las puertas a la inversión extranjera sería un golpe del que tardaríamos muchos años en recuperarnos. De nuevo, aquéllos que necesitan liquidar sus activos deben ser realistas en su valoración y aprovechar el poco dinero disponible.
Actualmente, sólo los mejores activos en las mejoras zonas son susceptibles de ser analizados.

Hoy, los propietarios más conscientes de la realidad están cerrando sus operaciones a valores de 2003 y esto claramente es un indicador avanzado para aquellos inversores que vean la oportunidad a largo plazo.
Fuente: expansión.com

Los visados de vivienda nueva

admin — Sat, 01 Aug 2009 09:05:58 +0000

Los visados de vivienda nueva se desploman en 2009 con un descenso de casi un 65%

Los visados acreditados por los colegios de arquitectos técnicos para la construcción de vivienda nueva se han desplomado en los cinco primeros meses del año, con un descenso del 64,27%. De esta forma, el número de visados aprobados en 2009 es de 51.425 y representa sólo un tercio del volumen obtenido en el mismo período de 2008, cuando se registraron 143.918.

Según los datos publicados hoy por el Ministerio de Fomento, sólo en el mes de mayo se otorgaron 9.654 visados para construir viviendas, la cifra más baja desde el año 2000, el primer año del que se tienen datos, y que contrasta con el máximo de 126.753 visados obtenidos en septiembre de 2006.

Por tipo de inmueble, los visados concedidos para viviendas en bloque en los cinco primeros meses del año ascendieron a 38.971, el 66,32 por ciento menos que un año antes, mientras que sólo en mayo se dieron 7.307 permisos, el 7,2 por ciento menos que en abril.

La misma tendencia registraron las viviendas unifamiliares, para las que se concedieron 12.444 permisos en los cinco primeros meses (55,9% menos que en 2008), de los que 2.345 se tramitaron en mayo (7,6% menos que el mes anterior).

Por lo que respecta a la superficie media, para los pisos aumentó de 95,3 a 99,4 metros cuadrados en el último año, mientras que para las viviendas unifamiliares pasó de 165,7 a 188,1 metros cuadrados.
Fuente: expansión.com

Comunidad de Madrid y la compra de vivienda

admin — Thu, 30 Jul 2009 10:04:17 +0000

Comunidad de Madrid amplía el convenio de mejora de las condiciones para la compra de vivienda libre

La presidenta de la Comunidad de Madrid, Esperanza Aguirre, firmó hoy la ampliación del convenio firmado hace un año con varias entidades financieras y del sector de la construcción para la mejora de las condiciones para la compra de vivienda libre.

La presidenta explicó que el convenio actual amplía el firmado hace un año para impulsar la venta del stock de vivienda libre gracias a la entrada de nuevas entidades financieras y a la ampliación de las condiciones ventajosas para el acceso a la vivienda.

Así, con esta renovación se amplía de 100 a 120 metros cuadrados la superficie que hay que computar para calcular el precio máximo de venta de las viviendas y los promotores se comprometen a rebajar los precios de sus pisos en stock hasta los máximos fijados por la Comunidad de Madrid en función de la zona en la que se encuentre la residencia ofreciendo descuentos en torno al 20 por ciento respecto a la situación actual del mercado.

Las entidades financieras concederán préstamos en condiciones más ventajosas y los colegios profesionales reducirán sus tarifas entre un 10 y un 50 por ciento y por su parte, la Comunidad participará impulsando convenios y difundiendo las ofertas de las casas a través de la página web www.marid.org/vivienda y de www.viviendasasequilbles.org

En este sentido, Aguirre explicó que gracias al convenio “la financiación puede llegar hasta el cien por cien del precio de la vivienda, el plazo puede llegar hasta 40 años, la carencia (puede ser ) de tres años, los tipos de interés son preferentes”, de manera que son el Euribor +0,25 y los bancos firmantes excluyen las comisiones. Además, hay condiciones más preferentes para menores de 35 años.

Junto a Aguirre asistieron representantes de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), colegios de notarios y registradores, la Asociación hipotecaria Española, y miembros de las entidades financieras firmantes como son el Banco Santander, BBVA, Caja Madrid, La Caixa, Banco Popular, Banesto BBK, ING Direct y Bancaja, participantes en el convenio.

“Las cifras de pisos vendidos no son todavía muy altas”, afirmó Aguirre, tras destacar que es “es verdad que es muy poco” que el año pasado, gracias al convenio que ahora se mejora, sólo se vendieran 212 de las 1.300 viviendas en stock y se alquilaran 23. No obstante, indicó que “mientras existe un stock tan abultado de viviendas sin vender va a ser casi imposible que se desarrollen las nuevas condiciones” y por lo tanto que se mejore la actividad y el empleo en el sector, por lo que expresó su gratitud a los participantes por su “esfuerzo”.

Así, destacó que este acuerdo “es una herramienta de apoyo para que cuanto antes esta locomotora madrileña pueda salir del túnel” y destacó que nos encontramos dentro de una crisis en U y que seguro que dentro de un año se puede “decir que la U ha empezado su rabo para arriba”.

“Nosotros jamás demonizamos al sector inmobiliario ni al de la construcción, como hicieron otros, llamándoles despectivamente esa gente del ladrillo. Siempre supimos que eran un pilar fundamental en la prosperidad, en la generación de empleo y de bienestar de la Comunidad pese a que los sectores inmobiliarios y de la construcción en Madrid nunca llegaron al diez por ciento”, aseguró Aguirre durante la firma del convenio en la Puerta del Sol.

Fuente: Europa Press