http://blog.globaliza.com Mon, 14 May 2012 07:54:42 +0000 en hourly 1 http://wordpress.org/?v=3.0.1 http://blog.globaliza.com/la-puesta-a-punto-de-una-piscina-comunitaria/ http://blog.globaliza.com/la-puesta-a-punto-de-una-piscina-comunitaria/#comments Fri, 27 May 2011 12:54:03 +0000 Juanjo Bueno y Patricia Briones http://blog.globaliza.com/?p=2371
Por Juanjo Bueno y Patricia Briones.  La apertura de una piscina de uso colectivo conlleva una serie de responsabilidades y obligaciones no siempre conocidas por todos los propietarios. Es por ello que como continuación al anterior post en el que abordábamos la posibilidad de la suspensión temporal de la piscina condicionada por motivos estrictamente económicos, esta semana trataremos las principales consideraciones a tener en cuenta en el uso y disfrute de las instalaciones de una piscina comunitaria. A este respecto, Virginia, que vive en Madrid, nos  ha mandado un par de preguntas muy interesantes: ¿Es obligatorio que una piscina tenga...]]>
Por Juanjo Bueno y Patricia Briones.  La apertura de una piscina de uso colectivo conlleva una serie de responsabilidades y obligaciones no siempre conocidas por todos los propietarios. Es por ello que como continuación al anterior post en el que abordábamos la posibilidad de la suspensión temporal de la piscina condicionada por motivos estrictamente económicos, esta semana trataremos las principales consideraciones a tener en cuenta en el uso y disfrute de las instalaciones de una piscina comunitaria. A este respecto, Virginia, que vive en Madrid, nos  ha mandado un par de preguntas muy interesantes: ¿Es obligatorio que una piscina tenga socorrista? ¿En caso de que suceda un accidente quién es el responsable? Centrándonos en el ámbito de la Comunidad de Madrid, que es donde se ubica la comunidad de propietarios en la que reside Virginia, sólo estarán exentas de contratación de socorrista las piscinas de uso colectivo de los edificios que tengan menos de 30 viviendas. Además, el socorrista deberá tener el grado de conocimiento suficiente en socorrismo acuático y prestación de primeros auxilios, una formación que debe estar acreditar por el organismo competente. La normativa autonómica también establece el número de socorristas que la comunidad debe contratar. Las piscinas de hasta 500 metros cuadrados de lámina de agua deben tener un socorrista; las que superen esta superficie y hasta 1.000 metros cuadrados dos socorristas, y a partir de cada 1.000 metros cuadrados de exceso, un socorrista más; en las instalaciones donde la separación física entre varias piscinas (existe una de adultos y otra infantil) no permita una vigilancia eficaz, será obligatoria la presencia de un socorrista en cada una de ellas. Asimismo, la severidad de las normas de seguridad obliga a este profesional a permanecer en las instalaciones durante todo el tiempo de funcionamiento de las mismas. De ahí la importancia de establecer un horario de apertura y cierre de la piscina. Y es que en ocasiones sucede que algunos propietarios que terminan tarde de trabajar quieren darse un chapuzón en la piscina, aun estando fuera de horario de apertura y por tanto sin socorrista. En este supuesto bastante común, si ocurre un accidente, ¿quién es el responsable? Es de sentido común que se apela a la responsabilidad de cada propietario, pero si la comunidad no ha puesto todos los medios para evitar el acceso al recinto, la responsabilidad última recae en el presidente, como responsable legal que es de la comunidad. Ahora bien, si el propietario infractor ha saltado la valla de seguridad del recinto, la responsabilidad recaerá, como no puede ser de otra forma, sobre él. Para las comunidades de propietarios con piscina que tengan menos de 30 viviendas, la norma exime de la obligación de contratar a un socorrista, incluso de tener botiquín y personal sanitario (aunque sí que es recomendable). Contestadas las dudas de Virginia, nosotros añadiríamos una más, ¿quién puede disfrutar de la piscina? Parece obvio que sólo pueden acceder al recinto los propietarios de las viviendas, además de los invitados en el número que regule la comunidad a través de normas de régimen interno. Pero, en caso de tratarse de una vivienda alquilada, ¿quién puede hacer uso de la piscina, el inquilino o el propietario? Entendemos que el arrendador pierde a favor del arrendatario todos sus privilegios con respecto a los elementos comunes de la finca, aun cuando corra con los gastos de comunidad. Y si un propietario que es solo de la plaza de garaje y no de la vivienda quiere utilizar la piscina, ¿se le puede limitar su acceso? Normalmente, el Titulo Constitutivo o los propios Estatutos de la Comunidad suelen regular esta situación, siendo habitual que exista una norma en la que se exprese de forma clara que los propietarios de las plazas de garaje (incluso de los locales comerciales), no sólo están excluidos del uso de la piscina, sino también y en consecuencia de la contribución en su mantenimiento. En caso de que no exista esta prohibición, la comunidad podrá adoptar un acuerdo al efecto con la finalidad de excluir de su uso a los propietarios de las plazas de garaje. Este acuerdo suele tener como fundamento la idea de que el uso de la piscina es un derecho que debe ir aparejado a la condición de propietario de la vivienda toda vez que se entiende que esta clase de elementos sirve para el mejor uso y disfrute de quienes habitan en el inmueble. Otro punto controvertido es el referente a la decisión que adoptan muchas comunidades de prohibir el paso de los propietarios morosos al recinto. ¿Es legal? Entendemos que no es una medida que la comunidad pueda llevar a cabo. Al igual que un propietario que no está al corriente del pago de las cuotas comunitarias puede participar en una junta aunque no votar, también puede hacer uso de la piscina porque en ningún caso pierde su condición de propietario. No queremos cerrar este post sin advertir que además de otras normas de régimen interno (colocadas en un lugar visible de la entrada al recinto; aforo, vestimenta, horarios, etc.) aprobadas por la comunidad de vecinos, desde enero de 2011 se prohíbe fumar en la zona infantil de la piscina aunque tenga la consideración de espacio abierto.]]> http://blog.globaliza.com/la-puesta-a-punto-de-una-piscina-comunitaria/feed/ 3 http://blog.globaliza.com/recupera-vivienda-vencimiento-contrato/ http://blog.globaliza.com/recupera-vivienda-vencimiento-contrato/#comments Wed, 25 May 2011 09:30:22 +0000 Rentages http://blog.globaliza.com/?p=2348
Potenciar el mercado de alquiler es una de las principales preocupaciones en el sector de la vivienda, especialmente en mercados inmobiliarios como el español, donde la saturación y desplome del sector exigen un cambio de modelo. Un cambio de modelo que acerque a este mercado a otros de su entorno, donde el alquiler tiene un mayor o similar peso que el de la propiedad. Pero para que lo anteriormente dicho sea posible hacia falta flexibilizar algunos conceptos y la ley 19/2009 aprobada no hace tanto tiempo va en ese camino. Concretamente en este artículo vamos a analizar un concepto que...]]>
Potenciar el mercado de alquiler es una de las principales preocupaciones en el sector de la vivienda, especialmente en mercados inmobiliarios como el español, donde la saturación y desplome del sector exigen un cambio de modelo. Un cambio de modelo que acerque a este mercado a otros de su entorno, donde el alquiler tiene un mayor o similar peso que el de la propiedad. Pero para que lo anteriormente dicho sea posible hacia falta flexibilizar algunos conceptos y la ley 19/2009 aprobada no hace tanto tiempo va en ese camino. Concretamente en este artículo vamos a analizar un concepto que modifica esa ley y que ayuda a potenciar el mercado de alquiler: la posibilidad de que el propietario recupere la vivienda alquilada antes del vencimiento del contrato en caso de necesitarlo por ejemplo para sus hijos o para otros supuestos que permite la ley. Y es que antes de la aprobación de esta ley si bien por supuesto el propietario siempre es y será el propietario, en el caso de que este quisiera dar por finalizado con antelación un contrato en vigor con el inquilino se veía imposibilitado a ello o con grandes dificultades. Pues la ley establecía la prorroga forzosa del mismo como mínimo los cinco primeros años del contrato en vigor. En cambio, en la actualidad la aprobación de dicha ley ha incorporado modificaciones en la LAU que posibilitan al propietario que pueda rescindir el acuerdo, antes de que venzan los primeros cinco años del contrato. Concretamente en la actualidad la LAU establece en su título II, capítulo II, artículo 9.3 que “No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial”, así vemos que la actual legislación incorpora los supuestos en los que el propietario podrá ejercer sus derechos de no prorroga en el caso de que lo requiera. Lo que viene a facilitar y potenciar que el mismo se decida a poner su vivienda en alquiler. Para finalizar este artículo, sólo indicar una puntualización al respecto de todo lo anteriormente dicho y que es de vital importancia comentar. Desde que se aprobó la ley, muchas personas se piensan que ese derecho de no prorrogar el contrato durante los primeros cinco años de vigencia es innato a la celebración del contrato y que podrán ejercerlo sin más. Para nada es así, para que así sea el artículo anteriormente reseñado establece bien claro que deberá “constar en el mismo de forma expresa”, es decir, que si realizamos el contrato pero no incorporamos esa cláusula en ningún caso podremos entonces reclamar el ejercicio de este derecho.]]> http://blog.globaliza.com/recupera-vivienda-vencimiento-contrato/feed/ 0 http://blog.globaliza.com/la-declaracion-de-la-renta-y-la-hipoteca-multidivisa/ http://blog.globaliza.com/la-declaracion-de-la-renta-y-la-hipoteca-multidivisa/#comments Mon, 23 May 2011 13:43:14 +0000 Fernando Damián http://blog.globaliza.com/?p=2363
Sin ánimo de entrar en detalles respecto de ámbitos propios de otros profesionales tales como contables, este mini post pretende echar luz principalmente sobre si las  ganancias y pérdidas patrimoniales por efecto de la variación de tipo de cambio respecto de la deuda pendiente de amortizar al cambiar de divisa, deben o no  declararse en las presentaciones correspondientes. También es importante destacar que respecto de la deducción por inversión en vivienda habitual, el artículo 68.1.1º de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de...]]>
Sin ánimo de entrar en detalles respecto de ámbitos propios de otros profesionales tales como contables, este mini post pretende echar luz principalmente sobre si las  ganancias y pérdidas patrimoniales por efecto de la variación de tipo de cambio respecto de la deuda pendiente de amortizar al cambiar de divisa, deben o no  declararse en las presentaciones correspondientes. También es importante destacar que respecto de la deducción por inversión en vivienda habitual, el artículo 68.1.1º de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre) –LIRPF-, establece que “Los contribuyentes podrán deducirse el 10,05 por ciento de las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente…”. La base máxima en euros de esta deducción es de una cantidad que puede variar año a año, pero lo importante además de su importe, es conocer que respecto de la sumas que deben hacerse para llegar hasta esa cifra, estará constituida por…, en el caso de financiación ajena: a) la amortización, b) los intereses, c) el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y d) demás gastos derivados de la misma…” Por tanto, la base de la deducción vendrá formada por las cantidades satisfechas en concepto de amortización del préstamo y en concepto de pago de los intereses y gastos correspondientes al préstamo, según su contravalor en euros en el momento en que se hayan satisfecho dichas cantidades en la divisa que corresponda, ya que es dicho momento en el que surge el derecho a la deducción y al que debe atenderse por tanto para determinar el contravalor en euros de las divisas entregadas para realizar dichos pagos. Respecto al tratamiento fiscal a efectos del IRPF si ha habido un cambio de la denominación del préstamo de una moneda extranjera a euros, el artículo 33.1 de la LIRPF indica que... “son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta ley se califiquen como rendimientos”. El patrimonio está constituido por el activo y el pasivo por lo que la deuda hipotecaria que varíe en valor "en euros", generará una ganancia o pérdida declarable si ha habido un cambio de divisa en el año declarable. Es importante saber lo que he comentado porque Hacienda probablemente no haga mucho problema por no declarar una pérdida patrimonial, pero sí si no se declara una ganancia, pudiéndose generar recargos, sanciones, etc. Por lo tanto, declarar las pérdidas es importante para favorece la posibilidad de compensar ganancias en el futuro y en los términos de la ley. No he tratado de ser original con este post, habiendo transcrito parte de comunicaciones de carácter vinculante emanadas de órganos consultivos oficiales de la Agencia Tributaria que han echado luz respecto de consultas hechas por hipotecados multidivisa, que he meramente ordenado para su mejor compresión y que espero sea de utilidad. Fernando Damián Servicio de Tutelaje de Hipotecas Multidivisa El asesoramiento imprescindible (+34) 691 56 3737]]> http://blog.globaliza.com/la-declaracion-de-la-renta-y-la-hipoteca-multidivisa/feed/ 1 http://blog.globaliza.com/cooperativas-de-viviendas-quedaran-sin-financiacion-para-ser-construidas-en-valdebebas/ http://blog.globaliza.com/cooperativas-de-viviendas-quedaran-sin-financiacion-para-ser-construidas-en-valdebebas/#comments Fri, 20 May 2011 17:27:48 +0000 Rafael Albadalejo Casal http://blog.globaliza.com/?p=2339
Actualizado: 23/05/11 A consecuencia de la polvareda levantada por el artículo y el efecto negativo que ha tenido sobre nuestro informante, a petición suya, hemos decidido eliminar esta entrada, a sabiendas que el aviso ya lo hemos dado. Disculpad las molestias al respecto. El equipo de Globaliza Imagen: Archivo de El Mundo]]>
Actualizado: 23/05/11 A consecuencia de la polvareda levantada por el artículo y el efecto negativo que ha tenido sobre nuestro informante, a petición suya, hemos decidido eliminar esta entrada, a sabiendas que el aviso ya lo hemos dado. Disculpad las molestias al respecto. El equipo de Globaliza Imagen: Archivo de El Mundo]]> http://blog.globaliza.com/cooperativas-de-viviendas-quedaran-sin-financiacion-para-ser-construidas-en-valdebebas/feed/ 1 http://blog.globaliza.com/suspension-de-la-piscina-comunitaria-por-motivos-economicos/ http://blog.globaliza.com/suspension-de-la-piscina-comunitaria-por-motivos-economicos/#comments Fri, 20 May 2011 12:23:59 +0000 Juanjo Bueno y Patricia Briones http://blog.globaliza.com/?p=2331
Por Juanjo Bueno y Patricia Briones. Queda poco para la entrada oficial del verano…  y también para la apertura de las piscinas comunitarias. Pero no corren buenos tiempos, y los vecinos son conscientes de ello. No pocas comunidades de propietarios se plantean prescindir de aquellos servicios que suponen un desembolso importante de dinero. Y la piscina es uno de ellos. No hay que olvidar que la apertura de la piscina exige unos requisitos mínimos normativos, cuyo cumplimiento conlleva unos costes económicos adicionales: servicio de asistencia sanitaria así como del material higiénico-sanitario correspondiente, servicio de socorrista, tratamiento y control del agua,...]]>
Por Juanjo Bueno y Patricia Briones. Queda poco para la entrada oficial del verano…  y también para la apertura de las piscinas comunitarias. Pero no corren buenos tiempos, y los vecinos son conscientes de ello. No pocas comunidades de propietarios se plantean prescindir de aquellos servicios que suponen un desembolso importante de dinero. Y la piscina es uno de ellos. No hay que olvidar que la apertura de la piscina exige unos requisitos mínimos normativos, cuyo cumplimiento conlleva unos costes económicos adicionales: servicio de asistencia sanitaria así como del material higiénico-sanitario correspondiente, servicio de socorrista, tratamiento y control del agua, personal técnico de instalaciones, servicio de limpieza y mantenimiento continuado, etc. Nuestro lector Ricardo vive en una comunidad con piscina, y los vecinos quieren llevar a la próxima junta la suspensión de este servicio como punto del Orden del Día.  Además de no estar de acuerdo, “porque tengo hijos pequeños que están deseando que llegue el verano para que abran la piscina”, no entiende en base a qué acuerdo se puede tomar esta decisión “puesto que cuando compraron la vivienda, todos los propietarios sabían que existía el servicio de piscina, al igual que el de calefacción y ACS, por ejemplo”.  “La comunidad dice que es la única solución para afrontar los gastos de los próximos meses”, añade Raúl. Entendemos que la suspensión –que no supresión- del servicio de piscina para la temporada entrante, motivada por motivos estrictamente económicos, supone un acto de mera administración. Por lo tanto, de conformidad con lo establecido en el artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal, será suficiente adoptar el acuerdo con el voto favorable de la mayoría de los propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación, es decir, por mayoría simple de los presentes. Aunque Raúl considera que de adoptarse finalmente el acuerdo de suspensión del servicio de piscina,  este sería “injusto”, la experiencia diaria nos dice que, dada la falta de liquidez en los fondos comunitarios para pagar los costes derivados del servicio, la comunidad estaría apelando al sentido común.   Además, este caso no constituye una supresión definitiva del servicio (en cuyo caso tendríamos que hablar de un acuerdo unánime), sino una suspensión puntual basada en motivos meramente económicos.]]> http://blog.globaliza.com/suspension-de-la-piscina-comunitaria-por-motivos-economicos/feed/ 2 http://blog.globaliza.com/la-eucc-una-nueva-forma-de-participacion-del-ciudadano-en-el-urbanismo/ http://blog.globaliza.com/la-eucc-una-nueva-forma-de-participacion-del-ciudadano-en-el-urbanismo/#comments Fri, 13 May 2011 10:38:45 +0000 Juanjo Bueno y Patricia Briones http://blog.globaliza.com/?p=2282
Por Juanjo Bueno y Patricia Briones. Si hay una figura urbanística que plantea no pocas dudas, tanto desde el punto de vista administrativo como jurídico, es la que responde a las siglas EUCC. Hablamos de las Entidades Urbanísticas Colaboradoras de Conservación. Posiblemente a más de uno “le suene a chino” su concepto y significado. Es más, son los propios propietarios quienes muchas veces no saben que forman parte de este tipo de entidad. Las EUCC son urbanizaciones que una vez han sido terminadas, el promotor o constructor las entrega al Ayuntamiento correspondiente, delegando a su vez la facultad de mantenimiento...]]>
Por Juanjo Bueno y Patricia Briones. Si hay una figura urbanística que plantea no pocas dudas, tanto desde el punto de vista administrativo como jurídico, es la que responde a las siglas EUCC. Hablamos de las Entidades Urbanísticas Colaboradoras de Conservación. Posiblemente a más de uno “le suene a chino” su concepto y significado. Es más, son los propios propietarios quienes muchas veces no saben que forman parte de este tipo de entidad. Las EUCC son urbanizaciones que una vez han sido terminadas, el promotor o constructor las entrega al Ayuntamiento correspondiente, delegando a su vez la facultad de mantenimiento y conservación de los bienes de dominio público a los propietarios de las viviendas que integran la urbanización. Podríamos decir que es una forma de participación del ciudadano en el urbanismo, en donde las calles y las zonas verdes son propiedad del Ayuntamiento, pero las conservan y mantienen los propietarios de los inmuebles. A este blog ha llegado una pregunta muy interesante de Lucas, residente en una EUCC ubicada en Galapagar. “Acabo de comprarme una vivienda integrada en una Entidad Urbanística de Conservación, ¿qué norma rige su funcionamiento? ¿La Ley de Propiedad Horizontal? Tengo entendido además que los Ayuntamientos subvencionan las EUCC, ¿es esto verdad?”, nos comenta. Para empezar, diremos que la particularidad más acusada de esta figura de “derecho administrativo” es que aunque se gestionan como comunidades de propietarios, no se pueden aplicar en su totalidad los artículos de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). En este sentido, las EUCC se rigen en su mayor parte por los Estatutos inscritos en el respectivo Ayuntamiento y no por la LPH. Los problemas surgen cuando se solapan en una misma urbanización una EUCC y una comunidad de propietarios, y no es fácil delimitar las competencias que corresponden al Ayuntamiento o las propias de una urbanización cuyo gasto deben soportar los propietarios. En resumen, las EUCC son órganos cuasi-administrativos que tienen unas obligaciones pero a la vez unas ventajas. Por poner un ejemplo, una EUCC puede contratar personal de limpieza para la urbanización, arreglar los socavones de las aceras, mantener los jardines, incluso conservar el alumbrado público de las calles, pero no puede impedir el voto a algún propietario, reclamar las cuotas a los propietarios morosos, crear servicios o realizar nuevas obras de urbanización… En conclusión, las EUCC no pueden realizar funciones que no sean de carácter “urbanístico”. Entonces, en caso de impagados, ¿quién reclama las cuotas a los morosos?, ¿el Ayuntamiento? Efectivamente, las EUCC pueden usar el privilegio de solicitar al Ayuntamiento que cobre las cuotas impagadas por la vía de apremio municipal y no acudir, como es lo habitual, a la vía judicial civil. Y es que, estos recibos tienen una consideración similar a los impuestos y tasas municipales. Continuando con la respuesta a la duda planteada por Lucas, en lo referente a la subvención por parte de los Ayuntamientos, la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, en su art. 136.3, dice que “la atribución de la conservación a los propietarios agrupados ene Entidad Urbanística de Conservación comportará para el Ayuntamiento la obligación legal de subvencionar dicha Entidad”. Ahora bien, en la práctica, ¿los Ayuntamientos asumen esta obligación? En ocasiones, son las propias urbanizaciones quienes se transforman en EUCC para conseguir que las Administraciones Públicas colaboren económicamente en el sostenimiento de las zonas de uso público de la urbanización. No siempre se consigue. Como hemos visto, la EUCC es una figura que “nada entre dos aguas”, entre lo público y lo privado. Hay muchas más de lo que normalmente se puede pensar, y afectan a muchos residentes de urbanizaciones situadas en municipios pequeños y a la mayoría de los polígonos industriales. Existe un Observatorio de Entidades Urbanísticas, liderado por el despacho Manga Abogados, que en la actualidad lleva censadas, con datos muy completos, más de 220 EUCCs sólo en la Comunidad de Madrid.]]> http://blog.globaliza.com/la-eucc-una-nueva-forma-de-participacion-del-ciudadano-en-el-urbanismo/feed/ 2 http://blog.globaliza.com/contratos-arrendamiento/ http://blog.globaliza.com/contratos-arrendamiento/#comments Wed, 11 May 2011 16:21:56 +0000 Rentages http://blog.globaliza.com/?p=2259
Si vamos a alquilar una vivienda que tenemos en propiedad lo ideal es que lo hagamos todo lo más transparente y seguro posible, eso sólo hará que evitarnos problemas posteriores, y entonces, ¿cómo podemos formalizar de forma transparente y segura un alquiler? Con un contrato escrito. Veamos. Esto dicho anteriormente, puede parecer obvio o incluso absurdo de mencionar para muchas personas, pero en realidad vemos que no es así cuando aún hay muchos propietarios que por diversos motivos prefieren arrendar “en negro” o sin ninguna formalidad su vivienda, eso (además de ilícito si el objetivo es no declarar los ingresos...]]>
Si vamos a alquilar una vivienda que tenemos en propiedad lo ideal es que lo hagamos todo lo más transparente y seguro posible, eso sólo hará que evitarnos problemas posteriores, y entonces, ¿cómo podemos formalizar de forma transparente y segura un alquiler? Con un contrato escrito. Veamos. Esto dicho anteriormente, puede parecer obvio o incluso absurdo de mencionar para muchas personas, pero en realidad vemos que no es así cuando aún hay muchos propietarios que por diversos motivos prefieren arrendar “en negro” o sin ninguna formalidad su vivienda, eso (además de ilícito si el objetivo es no declarar los ingresos de las rentas), puede resultar peligroso. A veces podemos pensarnos que si alquilamos la vivienda a un amigo, familiar o conocido podemos hacerlo sin que medie firma de contrato por enmedio. Y eso que está muy bien a nivel de confianza, puede resultar un grave problema y muchas dificultades en caso de que surjan desavenencias o problemas entre las partes, entonces proceder al desahucio, y recuperar la propiedad puede no resultarnos tan fácil. Llegados a este punto, muchos lectores se plantearán que obviamente en todo alquiler de vivienda legalmente debe de haber un contrato, y en realidad en el ordenamiento jurídico español no es exactamente así. Es decir, tiene que haber un contrato sí, pero este es admitido en cualquier forma, incluso la de pacto verbal (con los consiguientes problemas en caso de tener que acudir a la justicia de poder demostrar lo pactado verbalmente). Así, vemos que por ejemplo la LAU en su título IV, artículo 37, tan sólo indica sobre la formalización del arrendamiento que “Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento”, y a continuación el mismo artículo establece las bases mínimas que debe reunir este contrato (en el caso que el mismo exista), así establece que “en este caso, se hará constar la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado”.]]> http://blog.globaliza.com/contratos-arrendamiento/feed/ 0 http://blog.globaliza.com/subarriendo-cesion-vivienda-alquilada/ http://blog.globaliza.com/subarriendo-cesion-vivienda-alquilada/#comments Mon, 09 May 2011 13:28:31 +0000 Rentages http://blog.globaliza.com/?p=2268
En países como por ejemplo los Estados Unidos de América existe una figura muy típica en el mercado inmobiliario. Esa figura es el “sublet”, es decir, el subarriendo o el realquiler de la vivienda. Está práctica muy común en el país norteamericano no es una práctica permitida en la legislación española de no existir acuerdo expreso y fehaciente entre las partes, pero conviene hacer algunas apreciaciones al respecto. Y conviene hacer estas apreciaciones pues es habitual que existan dudas al respecto, ya que muchas personas desconocen el alcance exacto de la ley y por exceso o por defecto tienen planteamientos...]]>
En países como por ejemplo los Estados Unidos de América existe una figura muy típica en el mercado inmobiliario. Esa figura es el “sublet”, es decir, el subarriendo o el realquiler de la vivienda. Está práctica muy común en el país norteamericano no es una práctica permitida en la legislación española de no existir acuerdo expreso y fehaciente entre las partes, pero conviene hacer algunas apreciaciones al respecto. Y conviene hacer estas apreciaciones pues es habitual que existan dudas al respecto, ya que muchas personas desconocen el alcance exacto de la ley y por exceso o por defecto tienen planteamientos erróneos. Es decir, si por ejemplo nosotros alquilamos una vivienda de nuestra propiedad a una persona para que está la tenga como su vivienda habitual no es que legalmente esta persona no pueda subarrendar la vivienda, lo que sucede es que si desea hacerlo deberá ser con nuestro consentimiento, pues de no hacerlo así, incurrirá en un incumplimiento de las obligaciones y entonces incluso nosotros como arrendadores podremos instar a la resolución del contrato (LAU, título II, capítulo V, artículo 27.2.C). Caso aparte es el de las viviendas alquiladas para un uso distinto de la vivienda, concretamente el caso de las viviendas alquiladas para que en ella se realicen actividades empresariales o profesionales. En este caso el inquilino si que tendrá derecho a subarrendar o ceder el uso de la vivienda incluso sin el consentimiento del arrendador. Lo anteriormente dicho, se encuentra establecido también en la misma LAU, concretamente en su título III y más específicamente en su artículo 32. Artículo en el que en sus diversas partes se establece que el arrendatario podrá como se ha dicho subarrendar la finca arrendada o ceder el contrato sin consentimiento del arrendador, aunque si bien no hará falta su consentimiento sí que el arrendatario deberá comunicarlo al arrendador en el plazo (máximo) de un mes desde la concertación del subarriendo o de la cesión (LAU, título III; artículo 32.4). A su vez dicha ley establece que el arrendador en caso de concertarse un subarriendo o cesión tiene el derecho de incrementar la renta del alquiler 10% en el caso de los subarriendos parciales, y de un 20% en el caso de los subarriendos totales o cesiones de contrato.]]> http://blog.globaliza.com/subarriendo-cesion-vivienda-alquilada/feed/ 0 http://blog.globaliza.com/mantenimiento-el-ascensor-en-pisos-bajos-y-locales/ http://blog.globaliza.com/mantenimiento-el-ascensor-en-pisos-bajos-y-locales/#comments Fri, 06 May 2011 11:26:01 +0000 Juanjo Bueno y Patricia Briones http://blog.globaliza.com/?p=2245
Por Juanjo Bueno y Patricia Briones. Un problema que sube y baja. Pese a hacernos la vida más cómoda, si hay un elemento que es objeto de conflicto en la inmensa mayoría de las comunidades ese es el ascensor. Podríamos escribir decenas de posts referentes a las posibilidades que ofrecen este tipo de máquinas, tanto desde el punto de vista técnico como legal.  Pero en esta ocasión y a petición de varios lectores nos vamos a detener en uno de los aspectos que suscita mayor controversia: la contribución de los locales y pisos bajos a los gastos derivados del mantenimiento...]]>
Por Juanjo Bueno y Patricia Briones. Un problema que sube y baja. Pese a hacernos la vida más cómoda, si hay un elemento que es objeto de conflicto en la inmensa mayoría de las comunidades ese es el ascensor. Podríamos escribir decenas de posts referentes a las posibilidades que ofrecen este tipo de máquinas, tanto desde el punto de vista técnico como legal.  Pero en esta ocasión y a petición de varios lectores nos vamos a detener en uno de los aspectos que suscita mayor controversia: la contribución de los locales y pisos bajos a los gastos derivados del mantenimiento del ascensor. Ya nadie duda de la obligación que tienen todos los propietarios de pagar la instalación del ascensor, independientemente de la ubicación del piso o local dentro del edificio. Así lo establece como regla general la Ley de Propiedad Horizontal y así ha sido ratificado por el Tribunal Supremo, en sentencia de 18 de diciembre de 2008.  Un criterio que está motivado porque a pesar de que los propietarios de los bajos comerciales o de los pisos bajos se niegan a contribuir a la instalación del ascensor por no encontrar ningún beneficio en la obra, la realidad es que el nuevo elemento revaloriza la finca, beneficiando por ello a todos los propietarios. Cuestión diferente es el pago de los gastos derivados del mantenimiento del ascensor, que es el tema que nos ocupa. Toya nos comenta que vive en un primero y no puede usar el ascensor de la comunidad porque parte del descansillo del primer piso y, por consiguiente, la primera parada está entre la segunda y tercera planta. Ante esta situación, ¿tengo obligación de pagar el mantenimiento?, nos pregunta. Si acudimos a la Ley de Propiedad Horizontal, leemos en su artículo 9.1.e que “es obligación del propietario contribuir, conforme a su coeficiente de participación o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios…”. La no utilización de un servicio no exime del cumplimiento de esta obligación. Sin embargo, pese a ser esta la regla general, pueden establecerse exenciones de pago a favor de determinados propietarios, tal y como queda reflejado en el artículo 9.1.e de la LPH al decir “lo especialmente establecido”. Es por ello que es habitual que el Título Constitutivo, los Estatutos de la comunidad o un acuerdo adoptado por unanimidad al respecto contengan normas relativas a esta cuestión, de forma que eximan a los propietarios de los locales y pisos bajos de los gastos derivados de la conservación y mantenimiento ordinario del ascensor al no hacer uso de dicho servicio. Una excepción a la norma general que, en caso de aprobarse en junta, podría extrapolarse al caso de Toya. No obstante, además del mantenimiento periódico que requiere un ascensor y que debe ser realizado por profesionales autorizados (empresas de mantenimiento), la legislación actualmente vigente sobre Aparatos de Elevación, establece la obligatoriedad de someter a los ascensores a inspecciones técnicas reglamentarias, que serán efectuadas por Organismos de Control Autorizados (OCA). Así, para instalaciones de ascensores en edificios de más de 20 viviendas o con más de cuatro plantas servidas, la inspección se realizará cada cuatro años. Para el resto de edificios de viviendas, cada seis años. Los gastos derivados de las obras exigidas por Industria para adecuar el ascensor a la inspección técnica reglamentaria exceden de la mera conservación o mantenimiento, al ser obras obligatorias para su funcionamiento, pues afectan al conjunto del edificio y benefician a todos los propietarios, incluidos los locales y pisos bajos. Por tanto, deben ser entendidas como obras de reposición, sustitución o renovación de carácter extraordinario. Y para que un propietario no contribuya a los gastos de la inspección deberá estar expresamente exento de los gastos anteriormente señalados, siendo insuficiente que se le exima del mantenimiento ordinario del servicio.Contestada la pregunta planteada por Toya, no queremos cerrar este post sin destacar que igual de importantes son los cuidados técnicos del ascensor realizados por profesionales autorizados que los cuidados básicos por parte de los usuarios. Estos últimos son de sentido común y pasan por hacer un uso racional del elevador: -          No arrojar papeles ni otros restos entre la cabina y la pared del hueco. -          No intentar mover las puertas con el ascensor en marcha o la cabina fuera de planta. -          Proteger la decoración de la cabina y limpiar la misma en caso de carga de objetos. -          Es preciso recordar que los ascensores están pensados para el transporte de personas y para el traslado de materiales de construcción u objetos de grandes dimensiones. -          Comunicar al presidente de la comunidad la existencia de averías para que impida el uso de la instalación. -          No sobrepasar la carga máxima.]]> http://blog.globaliza.com/mantenimiento-el-ascensor-en-pisos-bajos-y-locales/feed/ 9 http://blog.globaliza.com/actividades-inapropiadas-en-la-vivienda-que-hemos-alquilado/ http://blog.globaliza.com/actividades-inapropiadas-en-la-vivienda-que-hemos-alquilado/#comments Thu, 05 May 2011 10:20:28 +0000 Rentages http://blog.globaliza.com/?p=2236
En muchas ocasiones no es oro todo lo que reluce o bien posteriormente nos resulta un fiasco algo que a priori parecía apropiado y seguro. Y si hablamos de la elección de los inquilinos para alquilarles una vivienda que tengamos en propiedad también puede resultar así, ¿cómo actuar entonces? Veamos. Primero decir que en este artículo vamos a centrarnos concretamente en los casos de inquilinos que realizan actividades ilícitas o insalubres en su domicilio. Pues por otra parte pueden existir otras muchas razones, actividades o comportamientos que hagan que el inquilino que a priori no parecía problemático se torne en...]]>
En muchas ocasiones no es oro todo lo que reluce o bien posteriormente nos resulta un fiasco algo que a priori parecía apropiado y seguro. Y si hablamos de la elección de los inquilinos para alquilarles una vivienda que tengamos en propiedad también puede resultar así, ¿cómo actuar entonces? Veamos. Primero decir que en este artículo vamos a centrarnos concretamente en los casos de inquilinos que realizan actividades ilícitas o insalubres en su domicilio. Pues por otra parte pueden existir otras muchas razones, actividades o comportamientos que hagan que el inquilino que a priori no parecía problemático se torne en un inquilino con el que debamos batallar para que abandone nuestra propiedad, que en todo caso merecen ser evaluados independientemente por su complejidad y tecnicismos particulares. Centrándonos en el caso de los inquilinos de una vivienda que hayamos alquilado que realicen actividades ilícitas o insalubres, diremos que deberemos actuar en un doble frente: el policial y el jurídico propiamente dicho para que el inquilino se vea obligado a abandonar la vivienda. Obviamente la denuncia policial de las presuntas actividades ilícitas o insalubres que realicen los inquilinos no es responsabilidad del propietario presentarla porque es el propietario de la vivienda, sino que es responsabilidad del propietario presentarla del mismo modo que lo es presentarla a cualquier ciudadano que tenga conocimiento de cualquier actividad presuntamente no legal. De todos los ciudadanos y entonces por supuesto también del propietario que tenga conocimiento de estas presuntas actividades en su vivienda es responsabilidad de ponerlo en conocimiento de las fuerzas y cuerpos de seguridad del estado y/o de la justicia para que tengan conocimiento de ello y procedan en consecuencia. Otra cosa es la demanda que el propietario deba practicar para exigir la rescisión del contrato de alquiler en vigor. En este caso deberá basarse en lo dispuesto en el título II capítulo V de la LAU concretamente en su artículo 27 punto 2.E donde se establece que el propietario tendrá derecho resolución y extinción del contrato “cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”. Así, y en base a este doble frente (el policial por las actividades presuntamente ilícitas de los inquilinos y el de reclamación de la resolución y extinción del contrato por incumplimiento de obligaciones del inquilino) es que podremos poner fin a una situación muy molesta y peligrosa para nuestros intereses como propietarios. Imagen: Joe Shlabotnik Vía Flickr]]> http://blog.globaliza.com/actividades-inapropiadas-en-la-vivienda-que-hemos-alquilado/feed/ 0