http://blog.globaliza.com Mon, 14 May 2012 07:54:42 +0000 en hourly 1 http://wordpress.org/?v=3.0.1 http://blog.globaliza.com/%c2%bfsobre-quien-recae-la-responsabilidad-en-caso-de-accidente-por-una-puerta-de-garaje/ http://blog.globaliza.com/%c2%bfsobre-quien-recae-la-responsabilidad-en-caso-de-accidente-por-una-puerta-de-garaje/#comments Fri, 11 May 2012 11:54:14 +0000 Juanjo Bueno y Patricia Briones http://blog.globaliza.com/?p=2928
La puerta de garaje de un edificio residencial es uno de los mecanismos que presenta mayores problemas de seguridad. Y es que el número de averías por su falta de mantenimiento preventivo es la consecuencia más directa, pero no la más importante: en los últimos años, la ausencia de elementos de seguridad ha derivado incluso en accidentes mortales. Por ello no es de extrañar que cada vez más foros y jornadas se hagan eco de esta problemática. Pablo, vecino de Alcorcón (Madrid), es una de las personas que cuestiona el mantenimiento de la puerta del garaje de su comunidad de...]]>
La puerta de garaje de un edificio residencial es uno de los mecanismos que presenta mayores problemas de seguridad. Y es que el número de averías por su falta de mantenimiento preventivo es la consecuencia más directa, pero no la más importante: en los últimos años, la ausencia de elementos de seguridad ha derivado incluso en accidentes mortales. Por ello no es de extrañar que cada vez más foros y jornadas se hagan eco de esta problemática. Pablo, vecino de Alcorcón (Madrid), es una de las personas que cuestiona el mantenimiento de la puerta del garaje de su comunidad de propietarios. “Pese a los años que tiene la puerta (data de 1998) y las averías que viene arrastrando, la comunidad no quiere sustituirla. Me gustaría saber si hay alguna norma que obligue a ello y, en caso contrario, qué pasaría si ocurre un accidente”, nos pregunta el lector. Aunque en un principio y salvo modificación importante las puertas anteriores a 2005 están exentas de ser adecuadas a la Norma UNE-En 13241-1:2004, y por tanto de cumplir los requisitos de seguridad establecidos para el marcado CE, la realidad actual aconseja adoptar aquellas medidas preventivas que garanticen la seguridad de las personas. Además, la antigüedad de la puerta no exime de cumplir otras exigencias de seguridad reguladas en leyes y directivas anteriores a 2005. En este sentido, no podemos obviar que en caso de accidente es el propietario de la puerta (esto es, la comunidad) quien va a responder de los daños ocasionados, como así lo establece el artículo 1.907 del Código Civil: “El propietario de un edificio es responsable de los daños que resulten de la ruina de todo o parte de él, si sobreviniere por falta de las reparaciones necesarias”. Esta misma norma, en su artículo 1.902, establece el principio general de responsabilidad civil extracontractual cuando dice: “El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado”. Asimismo, como venimos comentando en distintas consultas, es obligación de la comunidad de propietarios la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad. Así lo dispone la norma que rige la convivencia en las comunidades de vecinos, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Pero también el administrador de la finca puede incurrir en responsabilidad si no cumple con la función que le encomienda el artículo 20 de la LPH: “Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios”. Para tomar la decisión, y salvo reparación urgente, deberá ponerlo en conocimiento del representante legal de la comunidad, el presidente.]]> http://blog.globaliza.com/%c2%bfsobre-quien-recae-la-responsabilidad-en-caso-de-accidente-por-una-puerta-de-garaje/feed/ 1 http://blog.globaliza.com/cuando-el-edificio-se-convierte-en-un-bunker/ http://blog.globaliza.com/cuando-el-edificio-se-convierte-en-un-bunker/#comments Mon, 30 Apr 2012 15:13:04 +0000 Juanjo Bueno y Patricia Briones http://blog.globaliza.com/?p=2915
Puertas de acceso al exterior cerradas con llave, ascensores de uso restringido, videoporteros desconectados… En ocasiones las medidas de seguridad adoptadas por las comunidades de vecinos son tantas que las convierten en verdaderos búnkers. Decisiones que no son del agrado de todos los vecinos. Este es el caso de Consuelo, que se queja de lo siguiente: “En mi comunidad quieren desconectar la apertura de la puerta del portal del portero automático por motivos de seguridad. Tengo movilidad reducida y en caso de que alguien llamara desde abajo, tendría que bajar a abrirles la puerta. ¿Qué puedo hacer? ¿En base a...]]>
Puertas de acceso al exterior cerradas con llave, ascensores de uso restringido, videoporteros desconectados… En ocasiones las medidas de seguridad adoptadas por las comunidades de vecinos son tantas que las convierten en verdaderos búnkers. Decisiones que no son del agrado de todos los vecinos. Este es el caso de Consuelo, que se queja de lo siguiente: “En mi comunidad quieren desconectar la apertura de la puerta del portal del portero automático por motivos de seguridad. Tengo movilidad reducida y en caso de que alguien llamara desde abajo, tendría que bajar a abrirles la puerta. ¿Qué puedo hacer? ¿En base a qué mayoría pueden adoptar el acuerdo?”. Aunque la medida tiene como finalidad garantizar la seguridad de la finca, debido a la minusvalía que padece,  se requerirá además de la adopción del acuerdo por la mayoría simple que establece la Ley de Propiedad Horizontal, su consentimiento expreso. La misma respuesta vale para comunidades en donde residan personas que por su situación tengan una movilidad reducida (minusvalía, edad avanzada, enfermedad degenerativa, etc.). En general, afecta a cualquier situación de carácter grave que impida a una persona bajar al portal para abrir la puerta del portal. No obstante, conviene recordar que en ningún caso las puertas de acceso al edificio podrán estar cerradas con llave de dentro para afuera, como tampoco las puertas previstas como salida de planta o caminos de evacuación (por ejemplo, las ubicadas en las escaleras), pues así lo establece el Código Técnico de la Edificación (Documento Básico Seguridad contra Incendios). Por otra parte, no son pocas las comunidades que adoptan el acuerdo de restringir el acceso al ascensor mediante un sistema de llavines. A este respecto, no hay ninguna norma legal que lo prohíba toda vez que, en caso de incendio, no deben utilizarse los aparatos elevadores sino las escaleras.]]> http://blog.globaliza.com/cuando-el-edificio-se-convierte-en-un-bunker/feed/ 0 http://blog.globaliza.com/apostar-por-la-eficiencia-energetica-cuestion-de-mayorias/ http://blog.globaliza.com/apostar-por-la-eficiencia-energetica-cuestion-de-mayorias/#comments Mon, 23 Apr 2012 11:52:30 +0000 Juanjo Bueno y Patricia Briones http://blog.globaliza.com/?p=2905
Hablar de eficiencia energética en comunidades de vecinos es hablar de ahorro. Es por ello que muchos edificios residenciales están adaptando sus instalaciones para impulsar el ahorro energético y así reducir el coste por hogar.  Pero cualquier medida encaminada a este fin requiere de una importante inversión inicial que no todos los propietarios están dispuestos a asumir. Más aún con el escenario económico actual. Esta semana abordamos el caso de Pedro, vecino de la localidad de Coslada, en Madrid. La comunidad en la que reside está barajando la posibilidad de cambiar el tipo de combustible que da servicio a la...]]>
Hablar de eficiencia energética en comunidades de vecinos es hablar de ahorro. Es por ello que muchos edificios residenciales están adaptando sus instalaciones para impulsar el ahorro energético y así reducir el coste por hogar.  Pero cualquier medida encaminada a este fin requiere de una importante inversión inicial que no todos los propietarios están dispuestos a asumir. Más aún con el escenario económico actual. Esta semana abordamos el caso de Pedro, vecino de la localidad de Coslada, en Madrid. La comunidad en la que reside está barajando la posibilidad de cambiar el tipo de combustible que da servicio a la calefacción central, concretamente quieren pasar de gasoil a gas natural manteniendo las instalaciones existentes. Nos pregunta lo siguiente: ¿qué mayoría es necesaria para la adopción del acuerdo que permita el cambio de combustible energético? El cambio de combustible, por ejemplo de gasoil a gas natural, tiene la consideración de acto de mera administración por lo que podrá acordarse por mayoría simple, tal como establece el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Consideramos que no tiene la consideración de acceso a un nuevo suministro, ya que sólo será utilizado para dar servicio a la sala de calderas común preexistente. Si, por el contrario, fuese necesaria la instalación de una nueva infraestructura, como ocurre con la transformación de salas de calderas de carbón a biomasa, la adopción del acuerdo requerirá el voto favorable  de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación (artículo 17.3 de la LPH). Continuando con la importancia de la eficiencia energética en las comunidades de propietarios, existen actuaciones, de gran éxito, que exigen también la adopción de acuerdos. Tal es el caso de la instalación de detectores de presencia para reducir el consumo de luz en las zonas comunes del edificio, que requerirá sólo el acuerdo de la mayoría de los propietarios que representan mayoría de cuotas puesto que supone una mejora a la instalación común preexistente.]]> http://blog.globaliza.com/apostar-por-la-eficiencia-energetica-cuestion-de-mayorias/feed/ 0 http://blog.globaliza.com/%c2%bfpuede-la-comunidad-establecer-un-interes-por-el-retraso-en-el-pago-de-los-recibos/ http://blog.globaliza.com/%c2%bfpuede-la-comunidad-establecer-un-interes-por-el-retraso-en-el-pago-de-los-recibos/#comments Mon, 16 Apr 2012 10:52:55 +0000 Juanjo Bueno y Patricia Briones http://blog.globaliza.com/?p=2896
Los retrasos en el pago de los recibos comunitarios están al orden del día, pero también en el Orden del Día, literalmente, de una junta de propietarios. No es de extrañar por tanto que muchas de las cuestiones planteadas por los lectores se refieran a este tema, máxime cuando es uno de los gastos que todo propietario decide aplazar cuando se presenta un problema económico en el hogar. Fernando nos ha remitido varias dudas sobre este importante asunto. Concretando, nos pregunta si es posible que la comunidad de propietarios llegue a un acuerdo para imponer un interés por el retraso...]]>
Los retrasos en el pago de los recibos comunitarios están al orden del día, pero también en el Orden del Día, literalmente, de una junta de propietarios. No es de extrañar por tanto que muchas de las cuestiones planteadas por los lectores se refieran a este tema, máxime cuando es uno de los gastos que todo propietario decide aplazar cuando se presenta un problema económico en el hogar. Fernando nos ha remitido varias dudas sobre este importante asunto. Concretando, nos pregunta si es posible que la comunidad de propietarios llegue a un acuerdo para imponer un interés por el retraso de las cuotas comunitarias, y qué consecuencias tendría para el propietario moroso. Para referenciar este tema tendremos que acudir a uno de los textos legales más claros del ordenamiento jurídico español, el Código Civil (CC). El artículo 1108 del CC argumenta lo siguiente: “Si la obligación consistiere en el pago de una cantidad de dinero, y el deudor incurriere en mora, la indemnización de daños y perjuicios, no habiendo pacto en contrario, consistirá en el pago de los intereses convenidos, y a falta de convenio, en el interés legal”. Esto es, la comunidad de propietarios podrá establecer un interés de demora. Para ello, es aconsejable que esta posibilidad figure como tal en los Estatutos como norma ya que en el supuesto de que se proceda a reclamar el importe adeudado vía judicial los intereses formarán parte de las cuotas. También el artículo 1255 del CC dice que la comunidad de propietarios puede acordar en virtud del principio de autonomía contractual la aplicación de recargos por mora en el pago de las cuotas. Su exigibilidad es consecuencia de la exigencia del cumplimiento de las obligaciones nacidas de los contratos. Así lo establece, por ejemplo,  la Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de 4 de octubre de 2006. Dado que la imposición de intereses en el retraso del pago de las cuotas de comunidad tiene la consideración de un acto de mera administración, el acuerdo podrá ser adoptado por mayoría simple de los propietarios. Así las cosas, los intereses pueden venir establecidos en los Estatutos o en un acuerdo por mayoría simple. Para finalizar, conviene señalar que si el propietario deudor procede al pago de la deuda principal (cuotas) pero no de los intereses moratorios que se hayan aprobado en junta y que se hayan devengado, éste seguirá manteniendo su condición de  moroso y, por lo tanto, no podrá votar en las juntas.]]> http://blog.globaliza.com/%c2%bfpuede-la-comunidad-establecer-un-interes-por-el-retraso-en-el-pago-de-los-recibos/feed/ 0 http://blog.globaliza.com/%c2%bfpueden-las-comunidades-de-vecinos-grabar-a-personas-ajenas-al-edificio-sin-advertir-esta-circunstancia/ http://blog.globaliza.com/%c2%bfpueden-las-comunidades-de-vecinos-grabar-a-personas-ajenas-al-edificio-sin-advertir-esta-circunstancia/#comments Fri, 30 Mar 2012 11:33:51 +0000 Juanjo Bueno y Patricia Briones http://blog.globaliza.com/?p=2886
El incremento que últimamente están experimentando las instalaciones de sistemas de videovigilancia en las comunidades de propietarios está generando numerosas dudas en lo relativo al uso y tratamiento de las imágenes grabadas. Es incuestionable la importancia de la seguridad pero la instalación de cámaras, en ocasiones realizada por empresas no homologadas, debe respetar los requisitos establecidos en la legislación vigente. Y uno de ellos es el cumplimiento del deber de información. Elena nos ha hecho llegar esta interesante cuestión: “Trabajo en la Administración Pública visitando continuamente empresas y comunidades de vecinos. El otro día tuve un altercado con un conserje...]]>
El incremento que últimamente están experimentando las instalaciones de sistemas de videovigilancia en las comunidades de propietarios está generando numerosas dudas en lo relativo al uso y tratamiento de las imágenes grabadas. Es incuestionable la importancia de la seguridad pero la instalación de cámaras, en ocasiones realizada por empresas no homologadas, debe respetar los requisitos establecidos en la legislación vigente. Y uno de ellos es el cumplimiento del deber de información. Elena nos ha hecho llegar esta interesante cuestión: “Trabajo en la Administración Pública visitando continuamente empresas y comunidades de vecinos. El otro día tuve un altercado con un conserje de una comunidad que, tras una discusión, me comentó que toda la conversación la tenían grabada. Es en ese momento cuando yo me puse en alerta pues en ningún momento observé ninguna placa que informase que entro en un lugar que se está grabando y que puedo ejercer los derechos ante quien sea. ¿Qué legalidad tienen las comunidades de propietarios de grabar a las personas que entran en la finca sin advertir que están siendo grabadas?”. Las comunidades de propietarios que cuenten con sistemas de videovigilancia en sus zonas comunes, deberán cumplir con el deber de informar a los afectados, expresado en el artículo 5.1 de la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal (LOPD), y en el artículo 3 de la Instrucción 1/2006, de 8 de noviembre, de la Agencia Española de Protección de Datos, sobre el tratamiento de datos personales con fines de vigilancia a través de sistemas de cámaras o videocámaras. A tal fin, es obligación de la comunidad colocar, en las zonas videovigiladas, al menos un distintivo informativo ubicado en un lugar suficientemente visible, tanto en espacios abiertos (jardín comunitario, piscina, etc.) como cerrados (portal, garaje, escalera, etc.). El distintivo informativo deberá incluir una referencia a la «LEY ORGÁNICA 15/1999, DE PROTECCIÓN DE DATOS»,  mención a la finalidad para la que se tratan los datos («ZONA VIDEOVIGILADA»), y una mención expresa a la identificación del responsable ante quien puedan ejercitarse los derechos a los que se refieren los artículos 15 y siguientes de la LOPD. Además, la comunidad deberá tener a disposición de los interesados impresos en los que se detalle la información prevista en el artículo 5.1 de la LOPD (de la existencia de un fichero o tratamiento de datos de carácter personal, de la finalidad de la recogida de éstos y de los destinatarios de la información; del carácter obligatorio o facultativo de su respuesta a las preguntas que les sean planteadas, de las consecuencias de la obtención de los datos o de la negativa a suministrarlos; de la posibilidad de ejercitar los derechos de acceso, rectificación, cancelación y oposición; de la identidad y dirección del responsable del tratamiento o, en su caso, de su representante). Finalmente, hay que recordar que se deberá responder adecuadamente al ejercicio de los derechos, recogidos en la normativa de Protección de Datos, que pudieran ser promovidos por parte de los afectados cuyas imágenes hayan sido captadas.]]> http://blog.globaliza.com/%c2%bfpueden-las-comunidades-de-vecinos-grabar-a-personas-ajenas-al-edificio-sin-advertir-esta-circunstancia/feed/ 0 http://blog.globaliza.com/%c2%bfpuedo-negarme-a-que-el-envio-de-las-actas-y-convocatorias-se-realice-por-correo-electronico/ http://blog.globaliza.com/%c2%bfpuedo-negarme-a-que-el-envio-de-las-actas-y-convocatorias-se-realice-por-correo-electronico/#comments Fri, 23 Mar 2012 12:41:43 +0000 Juanjo Bueno y Patricia Briones http://blog.globaliza.com/?p=2880
En los últimos años, el uso del correo electrónico se ha implantado con éxito en todas las actividades profesionales, por cuanto representa una herramienta de comunicación ágil, fiable y económica. Sin embargo, cuando su finalidad es transmitir actos de comunicación en el ámbito de las comunidades de propietarios, pueden surgir dudas sobre la correcta aplicación de la Ley Orgánica de Protección de Datos. Nuestro lector Fernando nos ha enviado la siguiente pregunta: “Mi madre vive en una comunidad en donde algunos vecinos reciben las convocatorias vía email. Ella, debido a su avanzada edad, se opone a este sistema de comunicación....]]>
En los últimos años, el uso del correo electrónico se ha implantado con éxito en todas las actividades profesionales, por cuanto representa una herramienta de comunicación ágil, fiable y económica. Sin embargo, cuando su finalidad es transmitir actos de comunicación en el ámbito de las comunidades de propietarios, pueden surgir dudas sobre la correcta aplicación de la Ley Orgánica de Protección de Datos. Nuestro lector Fernando nos ha enviado la siguiente pregunta: “Mi madre vive en una comunidad en donde algunos vecinos reciben las convocatorias vía email. Ella, debido a su avanzada edad, se opone a este sistema de comunicación. ¿Puede negarse un propietario a que el envío de las actas y convocatorias se realice por correo electrónico? En este sentido, ¿puede  ser vulnerada la protección de datos de carácter personal de mi madre?”. Debemos partir del artículo 9.1.h) de la Ley de Propiedad Horizontal, que dice que “el propietario tiene la obligación de comunicar a quien ejerza las funciones de secretario el domicilio a efectos de citaciones y notificaciones así como el cambio del mismo”. Ahora bien, las notificaciones por correo electrónico realizadas por el administrador a los propietarios serán válidas cuando exista una comunicación por escrito de su madre al profesional en el que manifieste su autorización para recibir las notificaciones en la dirección de correo electrónico facilitada. Por lo tanto, debe existir consentimiento expreso y previo de la propietaria. En caso de negarse a este sistema de comunicación, como es el caso, no se le puede obligar a ir en contra de su voluntad ya que la decisión de cada propietario no requiere de un acuerdo en junta. Asimismo, hay que tener en cuenta que las convocatorias de juntas y las actas son comunicaciones de especial interés, por lo que es importante que la comunidad implante un “tercero de confianza” que asegure jurídicamente las transacciones electrónicas, pues en caso de impugnación del acta, ésta se puede ser utilizada con carácter probatorio. Por último, estas notificaciones realizadas por correo electrónico no vulneran lo establecido en la Ley Orgánica de Protección de Datos de Carácter Personal toda vez que no suponen una cesión de datos de terceros.]]> http://blog.globaliza.com/%c2%bfpuedo-negarme-a-que-el-envio-de-las-actas-y-convocatorias-se-realice-por-correo-electronico/feed/ 0 http://blog.globaliza.com/%c2%bfque-mayoria-es-necesaria-para-alquilar-la-azotea-del-edificio/ http://blog.globaliza.com/%c2%bfque-mayoria-es-necesaria-para-alquilar-la-azotea-del-edificio/#comments Fri, 16 Mar 2012 12:37:46 +0000 Juanjo Bueno y Patricia Briones http://blog.globaliza.com/?p=2869
Alquilar zonas comunes de un edificio es una de las opciones que actualmente barajan las comunidades de propietarios para hacer frente a la crisis económica. Pero esta oportunidad de negocio deja la puerta abierta a muchos interrogantes, como el que nos plantea David: “La comunidad está entablando contactos con una operadora de telefonía móvil para instalar una antena en la azotea, ¿qué mayoría es necesaria para alquilar la cubierta con este fin?”. A este respecto, debemos distinguir dos supuestos: -Arrendamiento de la cubierta sin ejecución de obras que alteren configuración originaria (por ejemplo, instalación desmontable): en virtud del artículo 17.1...]]>
Alquilar zonas comunes de un edificio es una de las opciones que actualmente barajan las comunidades de propietarios para hacer frente a la crisis económica. Pero esta oportunidad de negocio deja la puerta abierta a muchos interrogantes, como el que nos plantea David: “La comunidad está entablando contactos con una operadora de telefonía móvil para instalar una antena en la azotea, ¿qué mayoría es necesaria para alquilar la cubierta con este fin?”. A este respecto, debemos distinguir dos supuestos: -Arrendamiento de la cubierta sin ejecución de obras que alteren configuración originaria (por ejemplo, instalación desmontable): en virtud del artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal el acuerdo deberá adoptarse con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. -Arrendamiento de la cubierta con ejecución de obras que alteren sustancialmente su configuración originaria: de acuerdo a los artículos 12 y 17.1 de la LPH cualquier alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, como es el caso de la instalación de una antena con caseta en la azotea afectan al Título Constitutivo y, por lo tanto, requieren la adopción de un acuerdo al respecto por unanimidad. Imagen: Ricardo Barquín vía Flickr]]> http://blog.globaliza.com/%c2%bfque-mayoria-es-necesaria-para-alquilar-la-azotea-del-edificio/feed/ 1 http://blog.globaliza.com/%c2%bfpor-que-no-puedo-votar-si-no-figuro-como-moroso-en-la-convocatoria/ http://blog.globaliza.com/%c2%bfpor-que-no-puedo-votar-si-no-figuro-como-moroso-en-la-convocatoria/#comments Fri, 09 Mar 2012 09:45:59 +0000 Juanjo Bueno y Patricia Briones http://blog.globaliza.com/?p=2862
La privación del derecho al voto en una junta de vecinos recae únicamente sobre los propietarios morosos. Estos serán previamente advertidos de su condición, y su nombre aparecerá en un listado adjunto al escrito de la convocatoria. Ahora bien, puede suceder que pese a no estar incluido el nombre del propietario en esa relación, durante la celebración de la junta se le notifique la imposibilidad de votar. Esto mismo es lo que le ha ocurrido a Juan Alberto, que nos pregunta lo siguiente: “El otro día acudí, como es por costumbre, a la reunión de vecinos que se celebra todos...]]>
La privación del derecho al voto en una junta de vecinos recae únicamente sobre los propietarios morosos. Estos serán previamente advertidos de su condición, y su nombre aparecerá en un listado adjunto al escrito de la convocatoria. Ahora bien, puede suceder que pese a no estar incluido el nombre del propietario en esa relación, durante la celebración de la junta se le notifique la imposibilidad de votar. Esto mismo es lo que le ha ocurrido a Juan Alberto, que nos pregunta lo siguiente: “El otro día acudí, como es por costumbre, a la reunión de vecinos que se celebra todos los años por estas fechas y me encontré con la desagradable sorpresa de no poder votar por adeudar el último recibo de la comunidad. En la convocatoria no aparecía como moroso y nadie me advirtió de ello. ¿Puedo reclamar ahora mi derecho a poder votar?”. Es muy importante establecer en principio los requisitos formales del listado de deudas pendientes de pago que aparecen en la convocatoria. A tenor de lo dispuesto en el artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, “la convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no están al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.”. En consecuencia, con la convocatoria es necesario incluir un listado con los propietarios morosos detallando su nombre, apellidos, propiedad, periodo al que corresponde la deuda vencida y exigible e importe de la deuda. Dado que desde la convocatoria hasta la celebración de la junta usted ha generado una cuota pendiente vencida y exigible, como propietario tendrá privado su derecho de voto aun cuando no figure como moroso en la convocatoria. No obstante, esta circunstancia tendría que habérsele puesto en conocimiento al inicio de la junta. Es aconsejable que la comunidad regule un plazo para pagar los recibos que emita  con periodicidad mensual, trimestral, semestral o anual, trascurrido el cual, el propietario que no hubiese pagado adquirirá la condición de moroso. Conviene asimismo recordar que en los casos en los que no se pueda notificar directamente al propietario y deba hacerse a través del tablón de anuncios, con la finalidad de evitar la apertura de expedientes sancionadores ante la AEPD (Agencia Española de Protección de Datos), es recomendable que se ponga una diligencia expresiva de la causa por la que se coloca la convocatoria en el tablón, evitando poner el nombre y apellidos del propietario con deudas vencidas y exigibles, a los efectos de que pueda ser identificado de una forma clara por personas ajenas a la comunidad.]]> http://blog.globaliza.com/%c2%bfpor-que-no-puedo-votar-si-no-figuro-como-moroso-en-la-convocatoria/feed/ 2 http://blog.globaliza.com/%c2%bfpuede-el-presidente-iniciar-los-tramites-previos-a-la-ite-sin-autorizacion-de-la-comunidad/ http://blog.globaliza.com/%c2%bfpuede-el-presidente-iniciar-los-tramites-previos-a-la-ite-sin-autorizacion-de-la-comunidad/#comments Mon, 05 Mar 2012 11:02:40 +0000 Juanjo Bueno y Patricia Briones http://blog.globaliza.com/?p=2832
Uno de los puntales sobre el que descansará la reactivación del sector inmobiliario en los próximos años es, a todas luces, la rehabilitación, que en Madrid capital encuentra su mayor aliado en la Inspección Técnica de Edificios (ITE). Sobre esta norma de imperativo legal, que en breve se ejecutará en todo el territorio español, gira el post de esta semana. Gabriel, que vive en Usera, nos ha remitido la siguiente pregunta: “Mi edificio tiene que pasar este año la ITE. El presidente dice que no es necesario convocar una junta de vecinos, y que él contratará al técnico. ¿Puede actuar...]]>
Uno de los puntales sobre el que descansará la reactivación del sector inmobiliario en los próximos años es, a todas luces, la rehabilitación, que en Madrid capital encuentra su mayor aliado en la Inspección Técnica de Edificios (ITE). Sobre esta norma de imperativo legal, que en breve se ejecutará en todo el territorio español, gira el post de esta semana. Gabriel, que vive en Usera, nos ha remitido la siguiente pregunta: “Mi edificio tiene que pasar este año la ITE. El presidente dice que no es necesario convocar una junta de vecinos, y que él contratará al técnico. ¿Puede actuar por sí mismo sin necesidad de acuerdo y autorización de la comunidad?”. Debido a que se trata de una inspección de obligado cumplimiento para la comunidad, reglada normativamente y de carácter periódico, tanto el presidente como también el administrador pueden iniciar los trámites previos a la realización de la inspección sin requerir para ello el previo acuerdo de la junta general, y sin perjuicio de que posteriormente se informe a los propietarios de dicha gestión. No obstante lo cual, si la inspección resultara desfavorable y fuese necesario ejecutar obras, sí sería necesario el previo acuerdo de la junta toda vez que, según el artículo 14.c de la Ley de Propiedad Horizontal, corresponde a la Junta de Propietarios aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, ya sean ordinarias o extraordinarias. También puede ocurrir que una vez ha sido informada la Junta General de Propietarios, tanto de la obligación de contratar una ITE como de la ejecución de unos trabajos para la subsanación de los defectos encontrados, ésta decidiera, alegando motivos económicos,  no contratar la Inspección o realizar las obras de subsanación. En este caso, el administrador deberá informar claramente a la comunidad de la responsabilidad que genera dicho acuerdo así como de las sanciones que puedan derivarse de dicho incumplimiento. Como consejo y dado que todos los propietarios están obligados a contratar la realización de la ITE, es importante que ésta sea realizada por técnicos competentes o por una entidad de inspección técnica homologada. En este sentido, la elección adecuada del técnico es esencial, puesto que del resultado de la inspección dependerá que las consecuencias para la comunidad sean positivas o negativas.]]> http://blog.globaliza.com/%c2%bfpuede-el-presidente-iniciar-los-tramites-previos-a-la-ite-sin-autorizacion-de-la-comunidad/feed/ 1 http://blog.globaliza.com/la-representacion-del-presidente-de-la-comunidad-en-un-juicio/ http://blog.globaliza.com/la-representacion-del-presidente-de-la-comunidad-en-un-juicio/#comments Fri, 24 Feb 2012 12:40:47 +0000 Juanjo Bueno y Patricia Briones http://blog.globaliza.com/?p=2826
Convocar juntas es una de las facultades que tiene el presidente de la comunidad de propietarios, pero no la única ni la más trascendente. Y es que, como dispone el artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, este cargo también debe ostentar legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten. Carlos es presidente de una comunidad ubicada en Vallecas, que se está planteando demandar judicialmente a la constructora por fallos en la edificación. Nos pregunta lo siguiente: “¿Cuál sería mi papel en caso de decidir ir a juicio?”...]]>
Convocar juntas es una de las facultades que tiene el presidente de la comunidad de propietarios, pero no la única ni la más trascendente. Y es que, como dispone el artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, este cargo también debe ostentar legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten. Carlos es presidente de una comunidad ubicada en Vallecas, que se está planteando demandar judicialmente a la constructora por fallos en la edificación. Nos pregunta lo siguiente: “¿Cuál sería mi papel en caso de decidir ir a juicio?” Es esta una cuestión compleja en la que previamente deberemos distinguir dos supuestos: -Inicio de acciones judiciales por parte de la comunidad: es necesario que la comunidad adopte previamente un acuerdo al respecto por mayoría simple. -Contestación de demandas u otro tipo de acciones judiciales interpuestas contra la comunidad: para ello, como consecuencia de la representación que ostenta como presidente, podrá decidir, sin el previo consentimiento de la junta, si se procede o no a su contestación. No obstante, la junta deberá estar debidamente informada de las decisiones adoptadas al respecto para que posteriormente sean ratificadas. Es por ello que si finalmente deciden iniciar acciones judiciales contra la constructora, la Junta General Ordinaria de Propietarios deberá estar regularmente informada mediante un informe emitido por el abogado que dirija el pleito.]]> http://blog.globaliza.com/la-representacion-del-presidente-de-la-comunidad-en-un-juicio/feed/ 1