A veces si alquilamos una vivienda que es de nuestra propiedad tenemos dudas de cómo rellenar el contrato y de qué incluir en él. Este factor a veces incluso supone posteriormente un problema a muchos propietarios por no haber “atado” adecuadamente el arrendamiento, aquí intentaremos resolver algunos aspectos.

Por supuesto, lo anteriormente mencionado no será de aplicación para muchas personas, pues o bien ya tendrán mucha experiencia en alquilar viviendas de su propiedad, o bien porque se los gestionará una gestoría o asesor profesional que se lo llevará todo. Pero incluso en estos casos, es importante que sepamos que puntos clave debería llevar un contrato de arrendamiento.

Evidentemente, el primer punto importante es que exista contrato y que no lo dejemos simplemente como algo verbal. Pero una vez dicho esto (y recordando que debe contener todos los datos identificativos de las partes, de la vivienda y demás), veamos que puntos básicos tiene la LAU y la legislación en general que deben constar en el contrato.

Por una parte es de vital importancia que hagamos constar la duración del contrato, especialmente este punto es de vital importancia si prevemos tener que resolverlo anticipadamente dado el caso de que vayamos a precisar la vivienda (Ley 19/2009 de 23 de noviembre).

Otro de los puntos clave que debe de figurar en un contrato de arrendamiento es la renta por alquiler a satisfacer y todos sus condicionantes. Condicionantes tal como la forma y medio de pago, y demás obligaciones o consideraciones al respecto (todo ello se encuentra a lo largo del articulado del capítulo III, del título II de la mencionada LAU)

Tampoco debería faltar en cualquier contrato de arrendamiento de una vivienda el estado actual y los enseres y/o mobiliario con los que se entrega la vivienda (si es que se entrega con algún tipo de ensere o mobiliario). Y también debería formalizarse por escrito el compromiso explícito (si es que existe) de realizar alguna reforma o reparación concreta en la vivienda y de quien asume esa responsabilidad, y en que plazo y forma la asume.

Y por último entre otros no debe faltar en el condicionado del contrato de alquiler, quien y cómo se hace cargo de los gastos de servicios, tributos y demás asociados a la vivienda. Entendiendo que habrá algunos casos donde la ley ya marca los límites y particularidades al respecto (título II de la LAU, en su artículo 20 del capítulo III).

Probablemente uno de los temas más difíciles de determinar es la renta que deberemos percibir por poner un piso en alquiler. A su vez el pago de las rentas (de los recibos de alquiler) es uno de los motivos más comunes de controversia entre arrendadores y arrendatarios, como motivo de controversia es la modificación y el aumento de estas rentas, y de esto último es concretamente de lo que pretende tratar este artículo.

Pero antes de entrar en materia, decir que si bien la entrada de este artículo diciendo que establecer las rentas es uno de los temas más difíciles de establecer puede llevar a confusión, es de menester recalcar que no es dificultoso de determinar por la dificultad técnica de establecerlo, ya que obviamente nos encontramos en un mercado libre y de libre establecimiento de las rentas. Si no que se trata de la dificultad del cálculo resultante que busca maximizar nuestra rentabilidad como arrendadores sin por ello salirnos del precio de mercado, pero tampoco quedarnos cortos.

Pero centrándonos en los conflictos que genera el aumento de las rentas en una vivienda alquilada decir que la LAU, la ley que regula los arrendamientos urbanos establece algunas consideraciones al respecto. Y establece el marco en el que se encuentran los aumentos de alquiler de una vivienda arrendada.

Concretamente la LAU se establece al aumento de las rentas de alquiler en su título II, capítulo III, donde en su artículo 18.1 establece que “Durante los cinco primeros años de duración del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado” y, en su punto 18.2 que “A partir del sexto año de duración la actualización de la renta se regirá por lo estipulado al respecto por las partes y, en su defecto, por lo establecido en el apartado anterior”.

Obviamente, en estos artículos no se refiere al aumento de renta por posibles mejoras en la vivienda, eso se encuentra en el misma LAU y en el mismo ámbito pero en su artículo 19. Ahora bien, a efectos de ese artículo, en todo caso ese es otro tema.

Se dice que las leyes se aplican, y es cierto, pero las leyes también se interpretan. Y eso también sucede en una ley como la que regula los arrendamientos urbanos, eso también sucede con la LAU o Ley de Arrendamientos Urbanos.

Y como que la LAU del mismo modo que todas las leyes tiene un componente interpretativo, nada mejor que exponer algunos puntos aquí que pueden generar controversia si se someten bajo el prisma de diferentes interpretaciones.

Pero antes de ello, decir que la LAU hemos de entenderla como el marco regulador que establece unos parámetros básicos y de obligado cumplimiento entre las partes en relación a los contratos de alquiler de viviendas. Pero en ningún caso hemos de entenderla como un elemento sacrosanto e inamovible, pues precisamente la LAU deja muchos aspectos al pacto de mutuo acuerdo entre las partes, y otras si bien no son vagas, si que son interpretativas.

Probablemente si tuviésemos que destacar uno de los puntos más interpretativos lo encontramos en el terreno de las obras y reformas a realizar en la vivienda, y la responsabilidad de las mismas (todo ello se encuentra en el título II, capítulo 4, entre sus artículos 21 a 24 (ambos inclusive), y cada uno de ellos de una particularidad y ámbito concreto).

Y este punto es especialmente controvertido e interpretativo pues si bien la LAU establece que “El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido...” (Artículo 21.1) y que “Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario” (Artículo de la LAU 21.4), también es cierto que es esta presunta indefinición de lo que es reparación de conservación y reparación por desgaste lo que conduce a múltiples pleitos entre arrendadores y arrendatarios en los tribunales de justicia.

Disponer de una propiedad ha sido a lo largo de muchos años uno de los mejores activos que se podía poseer, y en la actualidad eso no ha cambiado, si bien y debido a los cambios en la situación socioeconómica global se ha minimizado el valor de la vivienda como bien de inversión y se ha maximizado como valor para generar ingresos, eso significa alquilar la vivienda para que la misma nos aporte rendimientos.

Y ante esta realidad aún son muchos los propietarios que se resisten a poner su vivienda o sus viviendas en alquiler por temor a los impagos o bien a los daños que en la vivienda les pueden ocasionar. Y si bien ese temor está más que justificado, también es cierto que en la actualidad más que nunca hemos de vencerlo si realmente queremos obtener una verdadera rentabilidad de nuestra vivienda.

Evidentemente, superar el miedo a poner en alquiler una vivienda no significa alquilarla a cualquier persona o hacerlo sin las debidas precauciones. Significa hacerlo responsablemente y haciendo uso de las herramientas que tanto a nivel privado como público tenemos a nuestro alcance.

Avales administrativos, intermediación en la resolución de conflictos, seguros de impago, o unas determinadas exigencias al inquilino serán piezas clave para minimizar el riesgo como inquilinos. Si bien, y especialmente en el último caso, aunque la ley nos permite exigir al inquilino todas las garantías que precisemos, un exceso de las mismas puede impedirnos alquilar la vivienda. Por ello unas garantías mínimas, pero especialmente garantizadas con otras medidas complementarias o alternativas como son los seguros de impago o herramientas por el estilo pueden suponer la mejor solución.

Y para finalizar, aportar una pregunta que nos ha llegado y que trata sobre este tema, la misma y la resolución de ella de buen seguro que puede suponer de interés para muchos lectores:

PREGUNTA: Voy a alquilar mi casa de la playa y quiero asegurarme bien sobre la solvencia del inquilino con altas exigencias. Pero en Canarias por ejemplo es muy difícil que alguien aporte dos nóminas y no se como hacerlo, ¿qué me aconseja?

Respuesta: La LAU le otorga todas las posibilidades al respecto, la misma tan sólo exige en su artículo 36 que se exija un mes de fianza, pero a partir de esa posibilidad puede aplicarse la que desee. Ahora bien, como consejo general quien firma es partidario de pedir uno o como mucho dos meses de fianza, verificar que el posible inquilino dispone de ingresos, pero muy especialmente y dada la variabilidad hoy del mercado laboral y demás, garantizarse con medidas alternativas tipo seguros de impago.

Si tenemos una vivienda alquilada de nuestra propiedad bien puede suceder que el arrendatario al que le hemos alquilado la vivienda fallezca, en esos casos, ¿podemos ocupar de nuevo el piso y volverlo a alquilar?, ¿o bien nos encontramos con otras situaciones como que por ejemplo alguno de sus familiares tenga derecho a seguir con el contrato de alquiler? Veámoslo.

Al respecto de lo anteriormente dicho puede parecer que tratar estos temas cuando nuestro arrendatario ha fallecido supone una falta de sensibilidad o de respeto por nuestra parte. Y cabe decir, que para nada es así pues es simplemente el ejercicio de un derecho nuestro, por supuesto y siempre con el bien entendido que lo hacemos con arreglo a la legislación vigente. Y en todo caso con el decoro y el tacto que en esos momentos se requieren.

Y la legislación vigente establece que en caso de fallecimiento del arrendatario tendrán el derecho de subrogarse el contrato (es decir, de continuar con el contrato en vigor) las personas fijadas en los apartados de la A a la F (ambas letras inclusive) del artículo 16 de la LAU en su título II, capítulo II), entre estas personas se encuentra por ejemplo “El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él” (Artículo de la LAU 16.1.A), y “La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia” (artículo de la LAU 16.1.F), además de los descendientes, ascendientes, hermanos y convivientes con minusvalía, todos ellos con los condicionantes y requisitos establecidos al respecto.

Al respecto de este derecho de subrogación, también es destacar que según se establece en la misma ley y en el mismo artículo anteriormente visto, el arrendamiento resultará extinguido si en el momento de causar fallecimiento el arrendatario no existe ninguna de las personas mencionadas a las que se les otorgan bajo determinados supuestos los derechos de subrogación.

Por último, también decir que el derecho de subrogación podrá no aplicar cuando así se establezca en acuerdo entre las partes, en contratos cuya duración inicial pactada supere los cinco años. En esos casos la ley establece que “En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a cinco años, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando éste tenga lugar transcurridos los cinco primeros años de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los cinco años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad” (Artículo 16.4 de la LAU en su título II, capítulo II).

Como arrendadores de una vivienda tenemos unas obligaciones y unas responsabilidades con el o los arrendatarios. Pero a su vez el o los arrendatarios también tienen unas responsabilidades con y para nosotros. Entre ellas la de cumplir el plazo del contrato acordado. ¿Y qué sucede si el arrendatario quiere desistir del contrato de arrendamiento antes de que venza el plazo establecido por contrato? Las posibilidades son varias.

Por una parte nos podemos encontrar con el caso de que exista acuerdo entre las partes, en este caso obviamente no existirá ningún problema y el arrendatario podrá desistir del contrato sin mayor complicación (este por ejemplo es el caso típico de aquel arrendador que tiene una o varias viviendas pero que sabe que no le va a suponer ningún problema volver a alquilar la vivienda, o bien que ya le está bien cambiar de inquilinos, y no opone impedimento al respecto, pero no siempre es así).

Y por otra parte nos podemos encontrar a aquel arrendador que tiene interés en el largo plazo, que desea estabilidad y que no quiere que el arrendatario desista del contrato, o bien quiere ser resarcido por los daños que eso le causa. En estos casos la ley es muy clara. En estos casos la ley establece que “En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses” (Título II, de la LAU, en su capítulo II, artículo 11), y el mismo artículo a continuación establece que “Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”.

Así vemos que la LAU establece los parámetros en los que el arrendatario podrá desistir voluntaria y unilateralmente del contrato, y de las compensaciones que por ello deberá en todo caso satisfacer. Al respecto mencionar que por supuesto en este punto no se trata de resolver el contrato u otras medidas por ejemplo como consecuencia de un incumplimiento por parte del arrendador. Eso en todo caso corresponde a otro ámbito, y queda fuera del terreno de actuación de este artículo.